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凈利保持平穩(wěn)，維持A股“買入”，港股“增持”
　　10月29日公司發(fā)布三季報，2022Q1-3實現營收3377億元，同比+24.4%；歸母凈利170.5億元，同比+2.2%；EPS1.47元?？紤]到公司非并表項目盈利空間以及待結算金額下降，我們預計2022/2023/2024年EPS為2.00/2.10/2.34元（前值2.22/2.55/2.86元），A股（000002 CH）參考可比公司2022年PE均值6.53x（Wind一致預期），穩(wěn)健的財務強化公司龍頭地位，萬物云成功分拆上市，REITs政策推進同樣加快多元化價值重估，我們予以2022年8.6xPE，予以目標價17.20元（前值22.20元，2022PE10x），H股（2202 HK）參考22年8-10月平均折價率32%、兩地對業(yè)績和多元化業(yè)務估值差異以及近期港股波動性，予以A股折價40%，目標價11.10港幣（前值16.40港幣），維持“增持”評級。
　　結算體量提升但毛利率下降，竣工有望超額完成年度目標
　　Q1-3公司竣工面積同比+17.8%，推動結算面積同比+21.7%，結算收入同比+24.8%至2958億元。結算毛利率同比下降3.2pct至20.7%。期內并表項目權益占比下降，少數股東損益占比同比提升5.2pct至37.4%，同時，非并表項目的盈利能力有所下降，投資收益同比少增30億，但融資結構優(yōu)化使融資成本同比下降21億。公司竣工節(jié)奏平穩(wěn)，參照全年竣工面積計劃（同比21年實際竣工面積+9%），期內完成率達60.3%，21Q1-3竣工面積占全年完成竣工量的55.8%，因此我們認為全年實際竣工面積有望超額完成，助力公司全年實現業(yè)績修復。
　　銷售同比降幅逐季收窄，拿地審慎聚焦
　　受行業(yè)景氣持續(xù)下行影響，2022H1公司新開工和銷售規(guī)模收縮。期內新開工面積同比-55%至1276萬方，實現銷售面積1937萬方，銷售額3147億元，同比均下降34.3%，但銷售降幅逐季收窄，從Q1的41%收窄至Q3的20%。Q1-3萬科整體維持審慎的擴張態(tài)度，新增項目總建面308萬方，拿地額約387億元，投資強度為20%，較2021年全年下降10pct。期內拿地均價為1.28萬/平，同比+84%，說明公司踐行深化主流城市聚焦戰(zhàn)略。
　　財務穩(wěn)健，融資渠道通暢
　　公司財務表現依舊穩(wěn)健。Q1-3新增融資的平均融資成本僅為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。截至10月末，22年公司合計發(fā)債規(guī)模達423億。盡管近期非國企融資環(huán)境持續(xù)收緊，但公司渠道保持通暢，10月27日再度成功發(fā)行5年期公司債，規(guī)模25億元，利率依然低至3.45%，進一步凸顯公司的融資優(yōu)勢。
　　風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。