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無錫第四輪土拍，城投直接拿地金額占比由89%下降至33%，財政部126號文政策效應(yīng)初顯。穿透股權(quán)來看，實際多為城投+民企合作開發(fā)模式，對于流動性較為緊張的民企，我們認為其拿地資金或更依賴于城投托底。財政部126號文對于城投影響仍取決于拿地資金是否需穿透股權(quán)來做判定。
　　要點一：無錫第四輪土拍，財政部政策效應(yīng)初顯
　　財政部10月8日實施《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》（財預〔2022〕126號）明確要求：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。
　　無錫第四批次集中供地，地方國資拿地比例較前三批次明顯下降，財政部政策效應(yīng)初顯。前三批次中，地方國資一直是拿地主力，拿地金額占比分別為92%、55%、89%。而第四批次地方國資拿地金額占比則大幅下降至33%，可見財政部發(fā)文對于地方國資托底拿地起到了一定的約束作用。
　　要點二：受讓單位穿透股權(quán)均有城投屬性
　　無錫本輪土拍成交的13宗地塊從名義上來看為綠地香港拿地3宗、上海中鷹拿地2宗、保利集團旗下GrantwellFundLP間接參股2宗、朗詩拿地1宗、本土民企拿地1宗、城投拿地4宗，從成交金額上來看地方國資拿地金額占比下降至33%，但實際穿透股權(quán)后均有國企背景，實際多為城投+民企合作開發(fā)模式。
　　對于流動性較為緊張的房企，其拿地資金或更依賴于城投?？傮w而言，第四批次土拍實際資金來源或仍與前三批次土拍結(jié)構(gòu)類似，較多來自于城投托底。
　　要點三：城投+民企合作拿地或?qū)⒊蔀橹髁?br>　　我們對無錫今年4批次集中供地受讓方進行了橫向?qū)Ρ龋?-3批次集中供地中城投+民企合作拿地相對較少而第4批次城投+民企合作開發(fā)比例陡升。我們認為，未來民企+城投合作拿地或成為新模式，財政部126號文對于財政影響仍取決于拿地資金是否需穿透股權(quán)來做判定。
　　風險提示
　　房地產(chǎn)需求改善不及預期風險，統(tǒng)計口徑偏差風險，對政策理解不到位風險等。