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事件：11月9日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于六個(gè)項(xiàng)目住房面向人才配售的公告
　　點(diǎn)評(píng)：深圳首批人才住房項(xiàng)目啟動(dòng)配售，后續(xù)大量可售型人才住房等待入市；加速構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系
　　1）2018年10月，深圳發(fā)布《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，其中為系統(tǒng)構(gòu)建面向2035年的深圳住房供應(yīng)與保障體系作出部署，目標(biāo)在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房：其中市場(chǎng)商品住房70萬(wàn)套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬(wàn)套，占60%左右（雖未達(dá)到新加坡保障性住房與市場(chǎng)商品住房8:2的水平，但已超過(guò)香港5:5的比例），此次舉措標(biāo)志著深圳新一輪住房制度改革拉開(kāi)序幕。
　　2）2022年11月9日，深圳住建局發(fā)布關(guān)于安居君蘭灣府、華僑城九樾廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目住房的申請(qǐng)條件、房源安排、選房規(guī)則、配售流程等有關(guān)事項(xiàng)。
　　此次項(xiàng)目住房配售為深圳市首批面向人才配售的住房，實(shí)行集中統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)、選房流程，配售均價(jià)20520~44900元/平方米。首批次住房項(xiàng)目共4422套，其中兩房戶(hù)型1957套，三房戶(hù)型2465套。申請(qǐng)條件包括：申請(qǐng)人為領(lǐng)軍人才、全日制本科及以上學(xué)歷人員或者屬于符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的技師；申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人均需具有深圳戶(hù)籍且在深社保滿(mǎn)3年等。對(duì)于后期如何流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，相關(guān)文件顯示，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)將登記為安居型商品房，滿(mǎn)10年后將參照安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。
　　根據(jù)深圳土地出讓信息不完全統(tǒng)計(jì)，從2019年至今，深圳有24宗通過(guò)招拍掛成交的宅地涉及可售型人才房，地塊所處地區(qū)包括福田、南山、寶安等核心區(qū)域，預(yù)期后續(xù)大量可售型人才住房將陸續(xù)入市。
　　3）在“房住不炒、民生優(yōu)先”的根本導(dǎo)向下，深圳以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進(jìn)一步加速深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障范圍。我們認(rèn)為此次人才房配售利于緩解深圳住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問(wèn)題，提升深圳對(duì)高層次人才的吸引力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展；也為其他核心一二線城市平衡住房經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性提供新經(jīng)驗(yàn)。
　　投資建議：1）2022開(kāi)年以來(lái)多方釋放積極信號(hào)，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢(shì)仍在持續(xù)深化，部分前期過(guò)度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出滿(mǎn)足合理的改善型購(gòu)房需求，3月5日全國(guó)兩會(huì)支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足合理住房需求，4月29日政治局會(huì)議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；5月15日央行銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房按揭政策，省級(jí)市場(chǎng)自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升；7月28日政治局會(huì)議定調(diào)“保交樓”；8月中旬住建部、央行等聯(lián)合出臺(tái)措施，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目；9月23日銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)；9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財(cái)政部明確支持居民換購(gòu)住房個(gè)稅優(yōu)惠，政策利好頻發(fā)，促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。預(yù)期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。4）近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。