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擬新增注冊(cè)150億債券額度、覆蓋23年到期公開債110億，安全性大幅提升。一方面，總體財(cái)務(wù)穩(wěn)定。至22Q3末，公司處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.5%/43.8%/1.3倍。另一方面，公司融資逐步改善。5月發(fā)行10億元CRMW中票/6.5%/2+1年；9月發(fā)行22新城控股MTN002，由中債增信提供連帶全額擔(dān)保，發(fā)行10億元/3.28%/3年，成為首批中債擔(dān)保試點(diǎn)發(fā)行房企之一。此外，公司安全性大幅提升。11月11日公告已擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度，成為第二家受益“第二支箭”新增注冊(cè)額度的民營(yíng)房企。公司年內(nèi)已無應(yīng)償境內(nèi)外公開債，23年到期境內(nèi)外債合計(jì)110億元，本次擬新增注冊(cè)150億債券額度、將全覆蓋23年到期公開債，由此將推動(dòng)公司安全性大幅提升。
　　商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、前10月租管費(fèi)81億元，2022E租管費(fèi)105億元、同比+22%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，前10月，公司累計(jì)含稅租管費(fèi)80.7億，完成全年目標(biāo)的77%。公司計(jì)劃2022年實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入105億元、同比+22%。截止10月末，公司已開業(yè)商場(chǎng)136個(gè)（含輕資產(chǎn)12個(gè)）；其中Q3新開業(yè)7個(gè)、含輕資產(chǎn)2個(gè)，10月新開業(yè)2個(gè)。住宅開發(fā)業(yè)務(wù)方面，前10月，公司累計(jì)銷售額1,030億元，同比-47%；銷售面積1,045萬平，同比-44%；銷售均價(jià)9,848元/平，同比-4%。前10月中公司新增拿地一塊，即5月取得河南省商丘市商業(yè)用地，面積1.6萬平，對(duì)應(yīng)金額2,826萬元。
　　投資分析意見：新增注冊(cè)150億債券額度，全覆蓋23年到期公開債，維持“買入”評(píng)級(jí)。新城控股秉承“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，先發(fā)布局商業(yè)地產(chǎn)，打造優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)標(biāo)桿，乘風(fēng)廣闊消費(fèi)市場(chǎng)；同時(shí)塑造了高周轉(zhuǎn)開發(fā)成長(zhǎng)典范，新環(huán)境下調(diào)整戰(zhàn)略，爭(zhēng)取更穩(wěn)健持續(xù)成長(zhǎng)；同時(shí)我們相信公司將憑借優(yōu)秀管理能力和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合在新行業(yè)格局下實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)期、并更有質(zhì)量的增長(zhǎng)?？紤]到房地產(chǎn)銷售承壓，我們下調(diào)公司22-24年每股盈利預(yù)測(cè)分別為3.33/3.49/3.65元（原3.90/4.08/4.41元），對(duì)應(yīng)22PE僅5.6X，對(duì)應(yīng)PB僅0.69倍，同時(shí)考慮到本次公司擬新增注冊(cè)150億債券額度、將全覆蓋23年到期公開債，由此將推動(dòng)公司安全性大幅提升，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，疫情影響商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度事項(xiàng)尚存在不確定性。