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事件：10月28日，龍湖集團(tuán)公告稱創(chuàng)始人吳亞軍因個(gè)人年齡及身體原因辭任董事會(huì)主席等職務(wù)。消息發(fā)布后首個(gè)交易日，龍湖集團(tuán)盤中股價(jià)一度重挫44.66%至7.26港元，創(chuàng)下歷史最大單日跌幅，單日市值蒸發(fā)近200億港元，龍湖集團(tuán)二級市場債券價(jià)格也迎來連日下調(diào)。
　　今年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)寒冬的大環(huán)境影響，龍湖幾次遭遇錯(cuò)殺。今年3月14-15日，港交所內(nèi)房股經(jīng)歷了無差別暴跌，龍湖集團(tuán)受行業(yè)牽連，連續(xù)兩天跌超10%。8月10日，龍湖集團(tuán)因商票逾期傳聞股價(jià)跌超16%，后經(jīng)證實(shí)，該傳聞并不屬實(shí)。隨后龍湖集團(tuán)控股股東和主要股東選擇增持股份以代替收取現(xiàn)金分紅，表明他們對本集團(tuán)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的支持和信心，風(fēng)波逐漸過去。本輪龍湖集團(tuán)遭遇股債雙殺的起因是10月28日傍晚龍湖集團(tuán)公告稱創(chuàng)始人吳亞軍因個(gè)人年齡及身體原因辭任董事會(huì)主席等職務(wù)。而隨著吳亞軍卸任消息流出，11月1日穆迪宣布維持龍湖集團(tuán)的“Baa2”發(fā)行人和高級無抵押評級，將評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；11月4日，標(biāo)普將龍湖集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級從“BBB”下調(diào)至“BBB-”，展望為“負(fù)面”，并將該公司的高級無抵押票據(jù)長期發(fā)行評級從“BBB-”下調(diào)至“BB+”。標(biāo)普認(rèn)為，吳亞軍卸任這一舉動(dòng)嚴(yán)重削弱了投資者信心，導(dǎo)致公司境內(nèi)外債券價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌，龍湖集團(tuán)的融資能力將會(huì)受到考驗(yàn)，該公司需要依靠內(nèi)部資源、運(yùn)營現(xiàn)金流以及在岸銀行貸款的再融資來源以履行其償債義務(wù)。
　　那么，龍湖集團(tuán)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況究竟如何？
　　對此，我們根據(jù)龍湖集團(tuán)此前發(fā)布的中期報(bào)告和近期公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)作出進(jìn)一步分析。
　　經(jīng)營方面，行業(yè)下行周期中龍湖集團(tuán)表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營能力和盈利能力。其一，1-9月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額1455.6億元，三季度為598億元，同比增速回正，銷售端出現(xiàn)修復(fù)跡象；其二，1-9月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約171.8億元，其中投資性物業(yè)租金收入約88.6億元，對投資性物業(yè)的提前布局在當(dāng)前背景下對集團(tuán)收入起到較大支撐作用。1-6月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入948億元，同比增長56.4%，顯示其保持了較好的盈利能力；其三，1-6月龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為858.1億元，對銷售貢獻(xiàn)最高的三大區(qū)域分別為長三角、環(huán)渤海和西部地區(qū)，合計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)77%；同期龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)面積為6767萬平方米，土儲(chǔ)面積排名前三位的區(qū)域?yàn)榄h(huán)渤海、西部和長三角地區(qū)，合計(jì)占比達(dá)76%。我們認(rèn)為，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)資源豐富，且土儲(chǔ)分布與銷售主力區(qū)域相匹配；最后，龍湖集團(tuán)是今年為數(shù)不多可以保持一定拿地規(guī)模的民營地產(chǎn)企業(yè)。今年1-7月，龍湖集團(tuán)新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為260萬平方米，權(quán)益面積為156萬平方米，側(cè)面反映出龍湖集團(tuán)流動(dòng)性較好。
　　財(cái)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)具備良好的融資能力，且流動(dòng)性狀況較好。具體表現(xiàn)有三：一是吳亞軍事件后，龍湖集團(tuán)多次提前償還債務(wù)以穩(wěn)定市場預(yù)期。先是于10月31日、11月1日宣布提前償還兩筆銀團(tuán)貸款，合計(jì)金額達(dá)85.5億港元；又于11月9日宣布提前贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。短短10天之內(nèi)，累計(jì)提前歸還債務(wù)超過100億港元，意在向市場持續(xù)釋放公司流動(dòng)性充足、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的信號，目前其二級市場債券價(jià)格已有顯著回升；二是龍湖集團(tuán)債務(wù)規(guī)?？煽?，短期無集中到期壓力。境外方面，待償還2023年到期的3億美元債后，龍湖集團(tuán)2023年再無到期美元債；境內(nèi)方面，按照行權(quán)日測算，截至2023年底龍湖集團(tuán)債券到期規(guī)模約164億元，僅7、8兩月面臨較大償還壓力；三是龍湖集團(tuán)貨幣資金較為充足。截至6月30日，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為875.5億元，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為3.09倍。
　　我們認(rèn)為，10月龍湖股債市場價(jià)格大幅下挫主要是受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷、市場信心極度脆弱所累。但也需注意，11月11日，龍湖集團(tuán)20億元中票獲批注冊，募集用途為項(xiàng)目建設(shè)及償還集團(tuán)美元債等?？梢娖涮崆斑€債的意愿雖強(qiáng)烈，但也不得不依靠以新債還舊債的模式。隨著行業(yè)下行周期延長，市場對房地產(chǎn)行業(yè)悲觀預(yù)期逐漸加深，在此過程中龍湖集團(tuán)難免再受牽連，并極易因單個(gè)事件或負(fù)面?zhèn)髀勔l(fā)市場過度緊張和一系列連鎖反應(yīng)，龍湖能否繼續(xù)保持堅(jiān)挺，其根本仍有賴于房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖。