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2022年10月，公司銷售降幅持續(xù)收斂，拿地能力依然存在，但是行業(yè)下行周期，拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。我們預計公司將充分受益于金融行業(yè)對房地產(chǎn)融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業(yè)務價值有望得到資本市場持續(xù)認可。
　　▍前10月銷售降幅繼續(xù)收斂。2022年10月，公司實現(xiàn)銷售面積198.8萬平米，銷售金額321.0億元，同比下降23.0%及23.5%。前10月，公司實現(xiàn)銷售面積2,135.7萬平米，銷售金額3,467.7億元，同比下降33.4%及33.5%，較前三季度34.3%的降幅持續(xù)收斂。我們預計，隨著各地尤其是一二線城市限購限貸的進一步放松，以及按揭利率進一步下降，公司銷售降幅還將持續(xù)收斂。
　　▍拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。2022年以來公司拿地一直比較謹慎，2022年前10月，拿地/銷售面積為24.3%，拿地/銷售金額為18.3%，低于2020年及2021年30.0%左右的水平。公司拿地聚焦于高能級城市，這些城市的政策放松空間大，需求穩(wěn)定，部分城市還存在一二手倒掛現(xiàn)象，新房銷售確定性強。我們認為，隨著開發(fā)行業(yè)大量競爭對手出現(xiàn)信用風險，土地市場的供需格局正迎來新的變化，土地市場機會可能長期存在，一旦銷售好轉(zhuǎn)，我們相信公司拿地能力將會很快恢復。
　　▍近期政策舉措，主要是托底民營房企信用，但目標從來不是拯救某家企業(yè)，而是避免系統(tǒng)性風險。政策出臺正有效化解房價持續(xù)下行這一根本風險。在2022年中期之前，民營企業(yè)競爭力的削弱，的確意味著公司拿地價格更低，競爭對手更少，市場份額更高。但2022年下半年起，信用、交付、銷售等問題交織在一起，行業(yè)面臨整體下行風險，直接表現(xiàn)為新房銷售持續(xù)同比下行和大多數(shù)城市房價下降。如果這種趨勢持續(xù)下去，則公司市場份額提高將毫無意義（因為新增土地儲備的盈利狀況會轉(zhuǎn)差，行業(yè)可能會整體性虧損）。從這個意義上來說，政策有利于化解公司所面臨最大風險，即房價整體不斷下行風險。
　　▍新業(yè)務的價值正在凸顯。2022年三季度末，公司按成本計價投資性房地產(chǎn)949.0億元，前三季度，經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入376.1億元，同比增長29.5%，保持快速發(fā)展。公司是行業(yè)中比較早開始應對開發(fā)行業(yè)規(guī)模下滑風險的企業(yè)，新業(yè)務培育起步早，發(fā)展快，物業(yè)板塊萬物云已經(jīng)實現(xiàn)分拆上市，預計物流、商業(yè)、長租公寓等板塊價值將逐步得到資本市場認可。
　　▍風險因素：局部地區(qū)疫情反復下房地產(chǎn)銷售不及預期的風險。
　　▍盈利預測、估值與評級：2022年10月，公司銷售降幅持續(xù)收斂。拿地能力依然存在，但是行業(yè)下行周期，拿地聚焦高能級城市，追求銷售確定性。我們預計公司將充分受益于金融行業(yè)對房地產(chǎn)融資的支持，資金成本有望緩慢向下，公司新業(yè)務價值有望得到資本市場持續(xù)認可。我們維持公司2022/23/24年EPS預測2.10/2.26/2.54元，參考保利發(fā)展、招商蛇口等高信用開發(fā)企業(yè)2022年6-15倍的可比PE估值，我們給予萬科A/萬科企業(yè)2022年10倍PE，對應21元人民幣（A股）及22.70港元（港股）的目標價，維持公司“買入”的投資評級。