>> 中郵證券-天地源(600665)聚焦西安高新區(qū)，穩(wěn)健積極的國有房企-221116
| 上傳日期： |
2022/11/17 |
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| 2125KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
中郵證券 |
| 評級： |
推薦（首次） |
作者： |
劉清海 |
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核心觀點
西安高新區(qū)下屬國有房企，2021年以來戰(zhàn)略重新聚焦西安，尤其是高新區(qū)。公司是西安高新區(qū)下屬國有房企，成立于1992年，控股股東為西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實際控制人為西安高科集團有限公司。公司土地儲備約55%位于西安市，長期深耕西安房地產(chǎn)市場，2018年至2020年拓展外部市場，發(fā)力長三角、珠三角和京津冀區(qū)域。2021年以來，公司戰(zhàn)略重心重新聚焦西安，尤其是高新區(qū)，接連斬獲3宗地塊，具體位于高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。
高新區(qū)：西安市的經(jīng)濟重心、產(chǎn)業(yè)高地、樓市焦點。西安高新區(qū)樓市表現(xiàn)堅挺，1-10月商品住宅銷售額同比增長約5.74%，既明顯跑贏西安市同期數(shù)據(jù)（累計下降約12.79%），也大幅跑贏全國同期數(shù)據(jù)（累計下降約28.18%）。高新區(qū)是西安市的經(jīng)濟重心、產(chǎn)業(yè)高地、樓市焦點。1）經(jīng)濟重心：高新區(qū)GDP近年來占比從16.40%持續(xù)上升至28.24%。2）產(chǎn)業(yè)高地：西安市重點高新技術產(chǎn)業(yè)主要位于高新區(qū)，代表性產(chǎn)業(yè)包括：IT產(chǎn)業(yè)、半導體、新能源產(chǎn)業(yè)、本土培育科創(chuàng)企業(yè)。3）樓市焦點：①高新區(qū)房價領先西安市場，2022年1-10月新房成交均價達到2.3萬元/㎡，西安整體均價約為1.4萬元/㎡；②成交量占比高，2022年1-10月新房成交額占比達到約26%。
經(jīng)營表現(xiàn)：銷售平穩(wěn)，拿地穩(wěn)健積極。受益于西安、尤其是高新區(qū)良好的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)基礎、樓市表現(xiàn)，公司近年來銷售額快速增長，從2014年的32億元增長至2021年的122億元，復合增長率達21%。2021年下半年以來，樓市進入調整期，但公司銷售保持平穩(wěn)，2022年前三季度銷售額82億元，僅小幅下降6%。在行業(yè)調整的背景下，公司今年拿地保持穩(wěn)健積極，前三季度拿地金額達到32億元，拿地強度約40%，表明公司穩(wěn)健積極發(fā)展的戰(zhàn)略方向。
財務表現(xiàn)：融資渠道順暢，業(yè)績調整步入尾聲。國企背景下，公司發(fā)債、股東支持、銀行信貸等渠道保持暢通，上半年實現(xiàn)融資到賬51.07億元。公司股息率高、發(fā)債票息高，發(fā)債票面利率達到7.50%，股息率約3.4%。公司目前業(yè)績處于調整期，但未來主要拖累因素或逐步減弱。展望未來，公司業(yè)績的主要拖累因素有望逐步減弱：1）少數(shù)股東損益主要原因為2017年以來合作項目增多所致，隨著2021年下半年以來公司拿地轉為以獨立開發(fā)為主，未來少數(shù)股東損益占比有望回落；2）營業(yè)外收入主要為去年盤活項目收到補償款1.59億元，屬于一次性收益，不具備持續(xù)影響。
投資建議
公司戰(zhàn)略重新聚焦西安，有望持續(xù)受益于當?shù)亟?jīng)濟和樓市發(fā)展，首次覆蓋給予“推薦”評級。我們預計公司2022-2024年營業(yè)收入78.26億元、88.99億元、102.08億元，歸母凈利潤1.87億元、3.43億元、4.15億元，EPS 0.22元、0.40元、0.48元，對應PE為17.66倍、9.65倍和7.97倍
風險提示
房地產(chǎn)政策調整存在不確定性，結算節(jié)奏與毛利率存在不確定性
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