>> 中泰證券-保利發(fā)展(600048)2022年三季報點評：銷售改善領(lǐng)先，短期業(yè)績承壓-221028
| 上傳日期： |
2022/10/30 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳立 |
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投資收益及少數(shù)股東損益拖累三季度業(yè)績
前三季度，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入1564.4億（YoY+13.0%），凈利潤188.9億（YoY2.7%），歸屬母公司凈利潤130.9億（YoY-3.61%），扣非后歸母凈利潤124.1億（YoY-6.09%）。實現(xiàn)eps為1.09（YoY-3.62%）。
第三季度聯(lián)合營項目結(jié)算利潤下降以及表內(nèi)項目結(jié)算權(quán)益比下降，拖累了整體業(yè)績表現(xiàn)。第三季度，公司投資收益中對聯(lián)合營企業(yè)的投資收益0.8億（YoY-86.1%），相比二季度單季度18億下降明顯。同時，第三季度結(jié)算少數(shù)股東損益占凈利潤比例為42.8%（去年同期為30.4%）。
利潤率水平進一步下探拖累凈資產(chǎn)收益率
前三季度，保利發(fā)展加權(quán)平均ROE為6.6%（YoY-0.8pct），報表結(jié)算毛利率為24.5%（YoY-5.3pct），凈利率12.1%（YoY-2.0pct），歸母口徑凈利潤率8.4%（YoY-1.4pct）。
在行業(yè)整體房地價差縮窄的大背景下，公司結(jié)算毛利率下行拖累ROE水平。但在行業(yè)整體壓力之下，公司不斷提升管控效率，前三季銷售期間費用率合計6.5%（YoY-1.8pct），管理效率優(yōu)勢進一步凸顯。
拿地強度領(lǐng)先行業(yè)驅(qū)動銷售規(guī)模觸底回升
前三季度，保利發(fā)展商品房銷售額累計3021億（YoY-22%），銷售面積1920.5億（YoY-24.5%）。新增土儲方面，公司累計拿地建筑面積771萬㎡（YoY-64.7%），拿地建筑面積/銷售面積為40.1%（YoY-45.7pct）。
6月以來，公司銷售規(guī)模持續(xù)復(fù)蘇，9月銷售額已經(jīng)恢復(fù)至正增長，在當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的環(huán)境下，公司銷售有有限復(fù)蘇。同時，拿地強度雖同比有所下降，但核心城市拿地金額占比超過90%，土儲結(jié)構(gòu)與質(zhì)量進一步優(yōu)化。
債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)下新增債券融資成本持續(xù)下行
截至三季度末，保利發(fā)展總資產(chǎn)規(guī)模14480.6億（YoY+3.4%），資產(chǎn)負債率77.9%（YoY-0.02pct），剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率為66.4%（YoY+1.0pct）。
得益于公司穩(wěn)健的經(jīng)營策略及優(yōu)秀的股東背景，公司在保持財務(wù)穩(wěn)健的條件下，積極把握融資窗口期。第三季度，公司合計發(fā)行信用債38億（YoY+219.3%），加權(quán)平均融資成本僅2.9%（YoY-0.4pct）。
投資建議：在當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇而結(jié)構(gòu)強復(fù)蘇的過程中，保利發(fā)展保持較高的拿地強度。同時，優(yōu)秀的股東背景及不斷提升的管理效率優(yōu)勢持續(xù)放大，帶來經(jīng)營質(zhì)量的持續(xù)改善。
我們維持對公司的盈利預(yù)測，預(yù)計公司2022年至2024年實現(xiàn)營業(yè)收入3236.0億、3635.0億及4030.8億，同比增長13.6%、12.3%及10.9%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤285.9億、304.5億及326.8億，同比增長4.4%、6.5%及7.4%。公司當前股價對應(yīng)2022年歸母凈利潤為6.4倍，鑒于公司在市場競爭格局改善的背景下經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：新房價格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、融資環(huán)境惡化超預(yù)期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時。
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