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當(dāng)前新房社會(huì)庫(kù)存略低于2014年歷史高位。上一輪周期中，2014年末庫(kù)存高企，80城已獲得預(yù)售證尚未銷售的新房庫(kù)存達(dá)到5.8億平，當(dāng)前庫(kù)存5.2億平接近2014年末的歷史高位。導(dǎo)致當(dāng)前庫(kù)存高企去化周期拉長(zhǎng)的主要原始是供需雙弱，2021年以來(lái)月均銷售面積較2014-2020年下降了13.7%，相應(yīng)地批準(zhǔn)上市面積也出現(xiàn)了明顯下降，體現(xiàn)了2021年以來(lái)開(kāi)發(fā)商遵循以銷定產(chǎn)策略，在新推盤方面較為謹(jǐn)慎。
　　庫(kù)存的城市結(jié)構(gòu)分化較2014年嚴(yán)重。從結(jié)構(gòu)上看，一二線城市庫(kù)存水平相對(duì)低，三線相對(duì)高。當(dāng)前一、二、三線城市的狹義庫(kù)存水平分別為0.4、2.8、2.0億平。與2014年高點(diǎn)相比，一二線城市庫(kù)存水平較低，為當(dāng)時(shí)的87.4%和89.0%，而三線城市庫(kù)存較高，達(dá)到當(dāng)時(shí)庫(kù)存的97.5%。
　　重點(diǎn)城市的庫(kù)存問(wèn)題并不突出。我們考察的80城中，新房庫(kù)存壓力較大的城市占多數(shù)。但加入二手房拋壓、一二手房?jī)r(jià)倒掛、人口凈流入三大因素綜合考慮之后，發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)城市整體庫(kù)存問(wèn)題并不突出。主要原因在于：1、新房和二手房市場(chǎng)并非絕對(duì)分割，新房有庫(kù)存壓力的部分城市由于其總需求盤子大，可通過(guò)一二手房?jī)r(jià)倒掛吸引二手房需求來(lái)化解新房庫(kù)存，如北京、廣州、重慶、廈門等；2、部分城市人口吸引力強(qiáng)，短期存在庫(kù)存壓力的長(zhǎng)期也可由人口流入慢慢化解。因此在基本面強(qiáng)勁的重點(diǎn)城市，新房庫(kù)存短期壓力較大可能只是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如成都、鄭州、武漢、南京等。
　　與社會(huì)庫(kù)存不同，重點(diǎn)企業(yè)土儲(chǔ)出現(xiàn)下降，但下降幅度不高，市場(chǎng)的主要矛盾仍集中在較為疲軟的需求。今年以來(lái)土地市場(chǎng)下滑了約46%，為近年來(lái)最大的下滑幅度，這主要受低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)及風(fēng)險(xiǎn)事件影響。企業(yè)在2021年之后主動(dòng)減少拿地降庫(kù)存，但總得來(lái)看降幅不大，截至2022年年中，重點(diǎn)企業(yè)的土儲(chǔ)較2020年底下降了19%。結(jié)合上述對(duì)樓市整體庫(kù)存的分析，可以判斷，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要矛盾是當(dāng)前疲軟的市場(chǎng)環(huán)境下庫(kù)存的去化，而不是土儲(chǔ)不夠帶來(lái)的銷售及增長(zhǎng)趨緩。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售修復(fù)不及預(yù)期，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流回款風(fēng)險(xiǎn)加劇；行業(yè)信用修復(fù)不及預(yù)期，導(dǎo)致行業(yè)現(xiàn)金流壓力加劇。