>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報(bào)：物企高增長(zhǎng)下的收益質(zhì)量仍待提高-221120
| 上傳日期： |
2022/11/21 |
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pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
申港證券 |
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增持 |
作者： |
曹旭特 |
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投資摘要：
每周一談：物企高增長(zhǎng)下的收益質(zhì)量仍待提高
物企營(yíng)收增速隨著規(guī)模拓張保持較高增長(zhǎng)，但應(yīng)收賬款激增，拖累企業(yè)盈利質(zhì)量，大部分上市物企應(yīng)收賬款同比增速均超過(guò)其營(yíng)收同比增速，多數(shù)物企22H1應(yīng)收賬款占營(yíng)業(yè)收入比例高于其去年同期數(shù)據(jù)。
應(yīng)收賬款的增加，既與開發(fā)商現(xiàn)金流緊張有關(guān)，亦與規(guī)模拓張下的第三方項(xiàng)目收費(fèi)率較低有關(guān)。
房企現(xiàn)金流緊張暫緩支付物業(yè)費(fèi)，由于上市物企的部分在管面積來(lái)自關(guān)聯(lián)開發(fā)商，其中住宅未售部分及非住宅單一業(yè)主部分一般由開發(fā)商支付物業(yè)管理費(fèi)用，另外，物企收入的非業(yè)主增值服務(wù)部分也同樣大多數(shù)來(lái)源于開發(fā)商，應(yīng)收賬款的增加與開發(fā)商現(xiàn)金流緊張有關(guān)。
第三方外拓項(xiàng)目繳費(fèi)習(xí)慣較差影響收費(fèi)率，除來(lái)自關(guān)聯(lián)開發(fā)商的面積外，物企規(guī)模近幾年隨著第三方外拓項(xiàng)目而增加，從拓展存量市場(chǎng)的角度來(lái)看，第三方存量項(xiàng)目一般存在物業(yè)管理費(fèi)收繳困難的問(wèn)題，且項(xiàng)目由于年限較長(zhǎng)，可能存在環(huán)境差、違章搭建多、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題，但部分早期項(xiàng)目缺乏公共維修基金，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主不愿繳費(fèi)，從而影響收費(fèi)率。
應(yīng)收賬款的增加影響物企凈利潤(rùn)，從22H1橫向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來(lái)看，上市物企應(yīng)收賬款同比增速與凈利潤(rùn)同比增速較相關(guān)。
收益質(zhì)量仍待提高
應(yīng)收賬款周期不斷拉長(zhǎng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，擴(kuò)大了企業(yè)應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。由于應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)較大，當(dāng)下物企普遍仍處于規(guī)模擴(kuò)張階段，部分物企可能為了尋求基本盤的高速增長(zhǎng)而輕視對(duì)盈利質(zhì)量的考核。根據(jù)已披露數(shù)據(jù)的上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)來(lái)看，僅4家物企22H1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有提升。
凈現(xiàn)比同步下降，多數(shù)為“紙面富貴”，物企收益質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。從21H1-22H1凈現(xiàn)比數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)物企22H1凈現(xiàn)比較去年同期更低，只有少數(shù)物企如碧桂園服務(wù)凈現(xiàn)比實(shí)現(xiàn)了提升。當(dāng)然，我們也必須考慮到繳費(fèi)時(shí)間的影響因素，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，居民收入預(yù)期等影響，業(yè)主更傾向于選擇年底進(jìn)行繳費(fèi)，故我們可以看到整體上21A凈現(xiàn)比數(shù)據(jù)好于21H1。
數(shù)據(jù)追蹤（11月14日-11月18日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年11月18日，持有1053.92萬(wàn)股，較上周下跌11.66%，持股市值1.6億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月14日至11月18日，增幅最大的是金科服務(wù)，本周增幅13.63%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降11.75%。持股比例最高為保利物業(yè)，為63.38%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.1億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國(guó)性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)，外拓增速不及預(yù)期。
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