每周一談：多重利好政策出臺行業(yè)加速紓困
本周有多條利好房地產(chǎn)行業(yè)政策出臺，受利好刺激，周內(nèi)申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達+10.24%，周五漲幅+6.79%，具體政策利好包括：
供給端支持民企發(fā)債融資，11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布信息，表示在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，較此前第一輪房企的增信發(fā)債規(guī)模有顯著提升；11月10日，交易商協(xié)會已受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，除龍湖集團外，還有多家民營房企在溝通對接發(fā)債注冊意向。
需求端“因城施策”空間進一步打開，11月11日，第一財經(jīng)等多家媒體報道，杭州將實行“購買首套房‘認房不認貸’，二套房首付四成”的新政，“因城施策”城市能級進一步打開，未來或有進一步放松空間。
防疫政策調(diào)整優(yōu)化，疫情影響減弱，有利于居民購房預(yù)期改善，11月11日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制綜合組發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施科學精準做好防控工作的通知》，公布進一步優(yōu)化防控工作的二十條措施，疫情防控措施將更為高效，此舉也將改善居民的置業(yè)信心，利于銷售回暖。
央行及銀保監(jiān)會共同發(fā)布金融支持房地產(chǎn)市場政策文件，16條政策出臺，明確房地產(chǎn)行業(yè)金融支持動作的基調(diào)，助力行業(yè)風險化解。11月13日，財聯(lián)社等多家媒體報道，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，公布十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從行業(yè)融資、保交樓、受困房企風險處置等多角度提出了要求，部分政策內(nèi)容包括：
穩(wěn)定開發(fā)貸投放，堅持“兩個毫不動搖”，“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，合理區(qū)分子公司與集團控股公司風險，提升開發(fā)貸投放效率；
支持個人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，房貸利率及首付比例的將更聚焦于城市的市場基本面，調(diào)整機制也將為靈活，未來或可對房貸利率及首付比例調(diào)整有更多期待；
支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，從11月11日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致；
保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資。交易商協(xié)會的2500億新增融資規(guī)模預(yù)期已一定程度印證了對房企債券的支持力度；
保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。對合理的信托融資需求態(tài)度有明顯緩和，這也將利于信托融資占比較高的房企融資環(huán)境改善；
支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，對新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)人員已盡職可免責，切實保證“保交樓”動作執(zhí)行到位，降低購房者置業(yè)顧慮，保護購房者合法權(quán)益，同時也減少了金融機構(gòu)的顧慮；
鼓勵依法自主協(xié)商延期還付本息，切實保護延期貸款個人征信權(quán)益。通過靈活調(diào)整個人貸款政策，將降低疫情等因素造成的還貸壓力，從而減少購房者置業(yè)顧慮，合理調(diào)節(jié)平滑疫情影響對行業(yè)的沖擊；
延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)績?nèi)跈C構(gòu)，會基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長過渡期，對“銀行兩集中”要求基于客觀外部變化，設(shè)置了階段性過渡延長期。
對房地產(chǎn)政策的新一輪寬松已啟動。本次政策涉及范圍更廣泛，覆蓋了供需兩端的融資、“保交付”、風險處置等各方面，執(zhí)行單位由央行、銀保監(jiān)會牽頭，同時對各地方政府、金融機構(gòu)進行合理放權(quán)，保證政策執(zhí)行的靈活性，力度較此前各輪政策放松更為顯著，也出現(xiàn)了此前未有的風向變動，將對行業(yè)整體產(chǎn)生積極作用，同時對受困的優(yōu)質(zhì)民企主體產(chǎn)生積極推動。
數(shù)據(jù)追蹤（10月31日-11月6日）：
新房市場：30城成交面積單周同比及累計同比分別為-13pct、-29pct，一線城市-12pct，-23pct，二線城市-10pct，-26pct，三線城市-20pct，-39pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+51pct，累計同比-10pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-10pct，成交建筑面積累計同比-14pct，成交金額累計同比-34pct，土地成交溢價率為5.44%。
城市行情環(huán)比：北京（-12pct），上海（+17pct），廣州（-53pct），深圳（-6pct），南京（+74pct），杭州（-24pct），武漢（-9pct）。
投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團、綠城中國等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)。同時關(guān)注民企風險化解機會，代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
