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我們認(rèn)為，政策的路徑雖然多管齊下，盤活企業(yè)經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，但最大的目標(biāo)是防范系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不是拯救個別企業(yè)。成文的，具體的，有所作為的政策，相信可以取得穩(wěn)定市場的目標(biāo)，這對于高信用公司最為有利。
　　▍銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
　　▍預(yù)售監(jiān)管是保交樓的生命線，不能一松了事。但一刀切也造成了資金利用低效。當(dāng)前保交付要求預(yù)售監(jiān)管不能一松了事。對預(yù)售監(jiān)管體系的改革，并不是權(quán)衡保交付和保信用哪個更加重要的問題，也不是人為把消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)利益對立。預(yù)售監(jiān)管體系之可以優(yōu)化，關(guān)鍵在于精準(zhǔn)厘清某個區(qū)域需要的預(yù)售監(jiān)管資金多少，并以金融手段，在不犧牲購房人利益的情況下，允許企業(yè)適當(dāng)支配一部分資金，保證企業(yè)總部的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
　　▍預(yù)售資金監(jiān)管新政，象征著監(jiān)管重視化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，并和市場形成協(xié)同。預(yù)售監(jiān)管涉及項(xiàng)目資源的使用靈活度問題，必要的信用加持是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。保函置換，而不是一味鎖死現(xiàn)金，有助于部分優(yōu)秀房企總部靈活調(diào)度資金。而限定30%的置換金額上限，又反過來確保了順暢交付。更重要的是，這是住建部門和金融監(jiān)管部門協(xié)作的標(biāo)桿。房地產(chǎn)問題牽連民生和金融穩(wěn)定，確實(shí)需要跨部門的協(xié)同，才能求得整體的解決方案。而這種解決方案又需要市場主體的參與，即商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則落實(shí)。我們相信，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險整體可控，才符合商業(yè)銀行的根本利益，因此商業(yè)銀行完全有動力落實(shí)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的要求。
　　▍上下合力，形成體系化的問題解決方案。相比財(cái)政和金融系統(tǒng)，住建系統(tǒng)的上下協(xié)同歷史相對少，各地更加強(qiáng)調(diào)地方的差異。預(yù)售監(jiān)管本來作為一個地方性政策，各地的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)千差萬別，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金亦在各地層面存在不同規(guī)定。雖然各地的現(xiàn)實(shí)情況不同，但房地產(chǎn)問題仍然是一個全國性的問題。我們認(rèn)為，雖然當(dāng)前全國性政策的細(xì)節(jié)和此前很多地方的政策有類似之處，但這里體現(xiàn)的體系化、流程化、公開化解決問題的決心則不同。
　　▍關(guān)注主要風(fēng)險點(diǎn)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的主要風(fēng)險點(diǎn)，在于交付、銷售、信用等形成了一個惡性循環(huán)，以居民縮表為標(biāo)志，成為了宏觀經(jīng)濟(jì)的主要風(fēng)險點(diǎn)之一。面對這種風(fēng)險，我們相信政策將積極形成合力，依托市場化力量，處理好防范系統(tǒng)性風(fēng)險和防范道德風(fēng)險之間的關(guān)系，推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。這并不意味著拯救某一個公司，但這意味著保證系統(tǒng)的安全穩(wěn)健運(yùn)行。
　　▍風(fēng)險因素：局部疫情反復(fù)進(jìn)一步干擾銷售復(fù)蘇的風(fēng)險；個別公司雖然獲得增信支持，但銷售乏力，債務(wù)仍可能展期的風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力進(jìn)一步下降的風(fēng)險。
　　▍投資策略。我們認(rèn)為，政策的路徑雖然多管齊下，盤活企業(yè)經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，但最大的目標(biāo)是防范系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不是拯救個別企業(yè)。成文的，具體的，有所作為的政策，相信可以取得穩(wěn)定市場的目標(biāo)，這對于高信用公司最為有利。在開發(fā)行業(yè)，我們推薦保利發(fā)展、萬科A、華潤置地、招商蛇口、濱江集團(tuán)、綠城中國、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和房價關(guān)聯(lián)更小，更具彈性，推薦保利物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云、招商積余、中海物業(yè)和貝殼。