>> 中郵證券-房地產(chǎn)行業(yè)-保函置換預售監(jiān)管資金點評：盤活資金，優(yōu)質房企再迎支持-221114
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
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| 442KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中郵證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件描述
11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
事件評論
置換額度：不超過確保交付所需資金的30%。1）購房款應全部存入監(jiān)管賬戶：購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。2）監(jiān)管賬戶資金達到規(guī)定額度后，房企才可以申請置換：監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。3）保函置換金額不超過確保交付所需資金的30%：保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
支持對象：經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯(lián)關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。
資金用途：優(yōu)先用于項目建設、償還項目到期債務等。房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
穩(wěn)主體成為政策發(fā)力重點，樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或將呈現(xiàn)出清與修復并存的局面。穩(wěn)樓市分解為三個重要支點，分別為穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體，目前穩(wěn)主體政策成為發(fā)力重點。1）銷售端，未來十年我國商品住宅需求雖然中樞見頂，但仍然具有支撐，按1-9月增速測算，2022年全年商品住宅銷售面積預計達到12億平左右，或已在需求中樞附近。2）出清：負債驅動型的非國企目前出險比例較高，合同負債/有息負債在1.6以下的房企未出險比例僅約12.5%。3）修復：優(yōu)質民企信用資質有望逐步修復，受益于穩(wěn)樓市、擔保發(fā)債等政策，投資者對于優(yōu)質民營房企信心有所恢復，債券價格開始企穩(wěn)回升。
投資建議：地產(chǎn)板塊配置重點關注三條思路：優(yōu)質民企信用修復、行業(yè)見底復蘇、區(qū)域格局優(yōu)化。目前市場關注點及后續(xù)地產(chǎn)股表現(xiàn)的關鍵點在于銷售能否企穩(wěn)。我們認為銷售正處于磨底階段，在穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體的政策推動下，樓市在方向上是逐步恢復的，但恢復過程或將是緩慢且充滿波動的。標的上建議關注三條思路：1）優(yōu)質民企（包括混合所有制房企）信用修復思路，建議關注新城控股、金地集團；2）行業(yè)見底復蘇帶來的β行情，利好保利發(fā)展、招商蛇口等龍頭房企；3）濱江集團、華發(fā)股份等房企受益于區(qū)域樓市供給出清、需求穩(wěn)健，有望實現(xiàn)逆勢發(fā)展；
風險提示
政策施行效果不及預期、疫情惡化。
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