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1.需求側(cè)看，改善需求能否激發(fā)將成為核心變量
　　2019-2021年，我們估算出商品住宅銷售套數(shù)分別為1501、1549、1565萬套，同時(shí)估算同期城鎮(zhèn)家庭戶新增683、569、434萬戶，二者之間的差異是改善型需求的體現(xiàn)。從未來需求角度看，改善性需求持續(xù)性存疑，且當(dāng)前政策支持力度相對(duì)較小。未來改善性需求才是政策需要發(fā)力的重點(diǎn)。
　　2.韓國(guó)案例：他山之石，需求與價(jià)格走勢(shì)背離
　　韓國(guó)至2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入供需均衡狀態(tài)，套戶比1.05。從需求端看，2020年以來人口已經(jīng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)、結(jié)婚對(duì)數(shù)和生育率創(chuàng)新低，但2017年至2022年8月，韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅37%，首爾房?jī)r(jià)漲幅87%。韓國(guó)是一個(gè)典型的房地產(chǎn)價(jià)格和真實(shí)需求脫鉤案例，值得我們深思。
　　3.城鎮(zhèn)化率之上，結(jié)構(gòu)變化將更為劇烈
　　截至2020年，除了西藏省城鎮(zhèn)化率僅為35.7%以外，全國(guó)其他30個(gè)省級(jí)行政區(qū)（不含中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港、中國(guó)澳門）的城鎮(zhèn)化率均突破了50%，其中更是有21個(gè)省市突破了60%。各省城市化發(fā)展水平相對(duì)均衡，離散程度顯著小于2010年的美國(guó)與2015年的日本。隨著人口紅利的消失與人口老齡化提速，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要載體，城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效率急需提升。因此打破行政壁壘，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，突破城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)限制顯得尤為重要，頂層思路逐漸由均衡發(fā)展向城市群戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
　　4.投資建議
　　供給側(cè)改革下，勝者為王邏輯持續(xù)增強(qiáng)。持續(xù)看好那些融資有優(yōu)勢(shì)、投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展（未評(píng)級(jí)）、招商蛇口、萬科A、中國(guó)金茂（未評(píng)級(jí)）等占據(jù)核心城市群較高市場(chǎng)份額的穩(wěn)健型龍頭；（2）越秀地產(chǎn)、建發(fā)股份（未評(píng)級(jí)）、棲霞建設(shè)等深耕核心城市群的區(qū)域型優(yōu)質(zhì)房企。
　　5.風(fēng)險(xiǎn)提示：全球宏觀經(jīng)濟(jì)下行；疫情反復(fù)影響居民購(gòu)買力和購(gòu)房意愿；房地產(chǎn)融資政策持續(xù)大幅收緊。