>> 興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)海外地產(chǎn)物管2023年年度策略：浴火重生，行業(yè)供需格局重塑-221113
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浴火重生，行業(yè)供需格局重塑：在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)貫徹“房住不炒”的總方針，我們認(rèn)為1）住房回歸居住屬性，剛需及改善型住房需求成為市場主導(dǎo)，民營房企暴雷，行業(yè)浴火重生，供需格局將重塑；2）從以規(guī)模為導(dǎo)向的“高杠桿高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式向以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的穩(wěn)健增長多元發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)公司的發(fā)展模式也將重構(gòu)；3）住房回歸居住屬性、房企進(jìn)入低杠桿平穩(wěn)發(fā)展后將導(dǎo)致行業(yè)的價值重估。我們看好融資通暢、可持續(xù)拿地、銷售平穩(wěn)增長、派息有保障的國企地產(chǎn)以及對應(yīng)的物管公司，推薦華潤置地、中國海外、綠城中國、越秀地產(chǎn)、中海物業(yè)、保利物業(yè)，建議關(guān)注華潤萬象生活、越秀服務(wù)。
行業(yè)供需格局重塑：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年發(fā)展，2021年達(dá)到頂峰，當(dāng)年商品房銷售面積達(dá)到17億平米，預(yù)計2022年減少20%至14億平米。從需求角度，隨著人口增速和城市化進(jìn)程放緩，人均居住面積達(dá)到飽和，預(yù)計未來對住房的需求將收縮，商品房的銷售面積將逐年降低，但未來幾年還能維持在10億平級別；從供應(yīng)的角度，主要城市的土地供應(yīng)逐年減少，作為市場主體的房地產(chǎn)公司也經(jīng)營了一輪大幅出清，民營地產(chǎn)公司退出市場，僅國企/央企地產(chǎn)公司或城投平臺保持正常拿地銷售，因此行業(yè)的供需格局將重塑，供應(yīng)的減少將遠(yuǎn)超需求的減少，給活下來的房企帶來機(jī)會。
政策和銷售：漸進(jìn)式的改善政策保障剛需。各地政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，需求端的四限“限購、限貸、限價、限售”逐步放開，從首付比例到貸款利率下限，但仍主要以鼓勵剛性需求以及改善性需求為主，放松的力度并不是很大，需求端的釋放比較緩慢。但未來政策工具箱里面的工具仍然非常豐富，政策的漸進(jìn)式改善有利于需求的慢慢釋放，促進(jìn)銷售緩慢恢復(fù)。
融資和土儲：融資通暢才能持續(xù)拿地。在行業(yè)風(fēng)險事件頻發(fā)中，金融資源向國企地產(chǎn)公司聚焦，國企地產(chǎn)公司的境內(nèi)外融資渠道通暢，且融資成本不斷新低，新增融資成本較原來平均融資成本降低約1個百分點(diǎn)達(dá)到3%左右。只有融資通暢的國企才有能力在公開市場獲取土儲。從2021年下半年開始，土地市場由國企以及城投平臺主導(dǎo)。由于招拍掛競爭減弱，政府也控制地價溢價率，新獲取項目的利潤率回歸正常水平，銷售毛利率見底。
物業(yè)管理：地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)。物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴(kuò)張、收并購的能力、規(guī)模成長的速度，現(xiàn)在更看重是成長的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。物管公司需要向市場證明自己有獨(dú)立可持續(xù)發(fā)展的能力。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動性寬松不及預(yù)期、商品房銷售不及預(yù)期、人民幣貶值。
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