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供需紓困提速，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國(guó)企和少數(shù)頭部民企
　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道11月11日消息，杭州調(diào)整樓市信貸政策，同時(shí)交易商協(xié)會(huì)民企債券融資支持節(jié)奏快馬加鞭，紓困步伐逐步加大，我們期待更多針對(duì)市場(chǎng)托底和房企紓困政策空間。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1）A股開(kāi)發(fā)：招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股；2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、美的置業(yè)；3）物管公司：保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商積余、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
　　核心城市購(gòu)房杠桿放款，釋放明確信號(hào)意義
　　杭州本次政策的調(diào)整主要體現(xiàn)在如下幾方面：1.放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。調(diào)整前，杭州全域范圍內(nèi)開(kāi)始實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，自2017年認(rèn)房又認(rèn)貸政策實(shí)施以來(lái)，這是5年來(lái)首次調(diào)整；2.降低二套首付比例。新政將二套房首付比例從6成直接降至4成，加大對(duì)改善需求的支持；3.降低房貸利率。新政下，購(gòu)買140平以下普宅，首套利率為L(zhǎng)PR減20bp，二套為加60bp。按最新LPR利率測(cè)算，首套/二套利率分別為4.1%/4.9%。參考貝殼研究院數(shù)據(jù)，調(diào)整后較調(diào)整前分別下降15和5bp。杭州新房銷售相對(duì)更具韌性，但即便如此，今年也隨主流市場(chǎng)下行?；久嫦滦惺欠€(wěn)需求措施的促發(fā)因素。
　　購(gòu)房杠桿空間擴(kuò)容，需求端托底政策持續(xù)蔓延
　　本次杭州新政的核心即放寬了購(gòu)房杠桿，符合我們今年以來(lái)強(qiáng)調(diào)政策思路從解放房票到放寬購(gòu)房杠桿的判斷，2022年4月政治局會(huì)議明確指出要支持改善需求，我們認(rèn)為監(jiān)管層對(duì)于信貸政策方面的因城施策空間還有進(jìn)一步加大的可能。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有約90個(gè)城市調(diào)整首付比例以及認(rèn)房認(rèn)貸政策，城市能級(jí)也在逐步提升，我們認(rèn)為杭州作為準(zhǔn)一線城市，本輪新政全域打開(kāi)購(gòu)房杠桿空間，未來(lái)我們有望看到更多重點(diǎn)城市在需求端持續(xù)寬松，以達(dá)到穩(wěn)需求目的。
　　民企融資支持快馬加鞭
　　11月8日晚，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布年內(nèi)房地產(chǎn)融資支持政策第三彈，支持力度進(jìn)一步擴(kuò)大。融資支持行動(dòng)迅速，2日內(nèi)龍湖集團(tuán)200億儲(chǔ)架式注冊(cè)已被受理。中債增進(jìn)公司同步受理公司增信業(yè)務(wù)意向，并且表示還有多家民企在溝通對(duì)接。在第二輪民企融資支持中，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、卓越集團(tuán)等民營(yíng)房企均已成功發(fā)行相關(guān)債券，我們預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多民企融資利好消息落地。截至11月11日，行業(yè)成交數(shù)據(jù)依然在底部徘徊，需求端觀望情緒強(qiáng)烈，供給端預(yù)期不穩(wěn)定也是影響需求的一大因素。
　　供需紓困齊發(fā)力，紓困提速穩(wěn)預(yù)期
　　我們認(rèn)為，民營(yíng)房企銷售/融資現(xiàn)金流的循環(huán)需要更多外力的幫助才能破解。整體而言，我們認(rèn)為目前房企融資端的支持政策果決，能夠緩解房企的短期債務(wù)壓力，疊加需求端政策有望進(jìn)一步改善，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。我們也期待后續(xù)能有更多的主動(dòng)性政策出爐，以及需求端托底政策的配合，我們認(rèn)為后續(xù)市場(chǎng)環(huán)境有進(jìn)一步修復(fù)的空間。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)