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11月重點(diǎn)32城累計(jì)銷售面積（截至11日）同比-28%，環(huán)比+72.7%。12城二手房成交面積累計(jì)同比+57%，環(huán)比+155%。其中一線城市同比-21%，環(huán)比+92%；二線城市同比-28%，環(huán)比+72%；三四線城市同比-43%，環(huán)比+35%。具體城市來(lái)看：1）一線城市同比除北京增長(zhǎng)4%外，其余城市均有所下滑，環(huán)比除廣州以外均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)；2）二線城市整體環(huán)比正增長(zhǎng)，只有福州環(huán)比下降66%，無(wú)錫、成都、廈門、東莞等城市同比正增長(zhǎng)；3）三四線城市中，僅江門實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。12城二手房成交面積累計(jì)同比+57%，環(huán)比+155%。
　　銷售不振倒逼政策繼續(xù)放松，杭州樓市新政實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。11月11日起杭州樓市新政已正式執(zhí)行，1）房貸利率：首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%；2）限購(gòu)：“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，無(wú)住房但有貸款記錄且貸款已結(jié)清的，購(gòu)買普通自住房執(zhí)行首套房政策；3）首付比例：限購(gòu)區(qū)內(nèi)二套最低首付比例下調(diào)至四成。杭州本次政策調(diào)整放松幅度較大，有望對(duì)新房市場(chǎng)成交量起到一定的提振作用。同時(shí)此次杭州新政釋放積極信號(hào)，并對(duì)其他城市有一定示范效應(yīng)，樓市政策在范圍上以及力度上仍有放寬的趨勢(shì)。
　　社會(huì)融資規(guī)模不及市場(chǎng)預(yù)期，居民新增貸款下滑。截至10月末社會(huì)融資規(guī)模存量為341.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%。對(duì)實(shí)體發(fā)放的人民幣貸款余額為209.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%。10月份社會(huì)融資規(guī)模增量為9079億元，比上年同期少增7097億元；對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加4431億元，同比少增3321億元。10月人民幣貸款增加6152億元，同比少增2110億元，居民貸款減少180億元，其中短期貸款減少512億元，反映出消費(fèi)需求減弱，中長(zhǎng)期貸款增加332億元，同比大幅少增3889億，反映出房地產(chǎn)銷售依然保持低迷。
　　房企非銀融資有修復(fù)跡象，民營(yíng)房企融資支持力度加大。10月房企非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%，融資同比首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。1-10月房企非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年10月信用債、海外債、信托、ABS融資占比分別為57.4%、0%、4.9%、37.7%。本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39pp，環(huán)比上升0.01pp。2022年11-12月信用債到期規(guī)模808億元，海外債到期規(guī)模424億元，短期債務(wù)規(guī)模有所下降。11月8日交易商協(xié)會(huì)發(fā)文推出支出民企融資“第二支箭”支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月10日，首單龍湖200億儲(chǔ)架式注冊(cè)落地，此外新城控股、美的置業(yè)等示范民企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，其中新城控股申請(qǐng)配額為150億元。目前中債增發(fā)債支持工作已納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進(jìn)，增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8%/年，行業(yè)短期內(nèi)流動(dòng)性壓力有望緩解。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、南山控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策放松不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。