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摘要: 
　　本周核心觀點(diǎn)：11月第2周，二手房交易熱度仍在高位。30城新房成交面積232.07萬(wàn)平，同比降34.02%，環(huán)比降21.51%，同環(huán)比跌幅相比上周均擴(kuò)大。15城二手房成交面積156.60萬(wàn)平，環(huán)比微降，同比升42.13%，熱度維持高位。16城庫(kù)存面積環(huán)比微降，去化周期延長(zhǎng)。11月10日，南京完成第四批次集中供地，此次集中掛地4宗，全部位于江北新區(qū)核心片區(qū)，最終全部以底價(jià)成交，總收金66億元，總出讓面積110336 ㎡，總規(guī)劃建面292878 ㎡。從地塊區(qū)位來(lái)看，本次集中供地，彌補(bǔ)了上一輪土拍江北新區(qū)地塊“缺席”的遺憾；從出讓規(guī)則來(lái)看，4宗地塊均延續(xù)了第三批“未設(shè)置毛坯房銷售限價(jià)”的做法；從成交結(jié)果來(lái)看，44宗地塊均由江北新區(qū)的國(guó)資企業(yè)摘得。我們預(yù)計(jì)近期出臺(tái)的相關(guān)政策會(huì)對(duì)國(guó)資托底拿地產(chǎn)生一定約束，未來(lái)南京土地市場(chǎng)或面臨一定程度的調(diào)整，土地出讓模式將繼續(xù)優(yōu)化。
　　重點(diǎn)政策解讀：11月8日，亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)管理的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州“雙限”政策，僅執(zhí)行北京其他區(qū)域的購(gòu)房政策，另外政策還明確新房、二手房要同步進(jìn)行調(diào)整。我們認(rèn)為本次政策調(diào)整后，或?qū)?yōu)化和改善兩地住房供需關(guān)系，促進(jìn)“職住平衡”，并將有效釋放合理購(gòu)房需求，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體活躍度的提升。整體來(lái)看本次取消通州兩地雙限購(gòu)限制的信號(hào)意義勝于實(shí)際執(zhí)行的效果，其標(biāo)志著政策松綁或?qū)⑦M(jìn)一步延續(xù)和深入，后續(xù)政策或?qū)⒚芗瞥?，未?lái)有望從首付比例認(rèn)定、限購(gòu)范圍調(diào)整等多個(gè)維度繼續(xù)發(fā)力。同日，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。我們認(rèn)為隨著此次融資支持政策落地，或可更大程度恢復(fù)地產(chǎn)債市場(chǎng)再融資，緩解民營(yíng)房企流動(dòng)性困難；同時(shí)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信用危機(jī)和行業(yè)出清已臨近尾聲，市場(chǎng)悲觀情緒基本出盡，提示板塊底部投資機(jī)會(huì)。
　　一周行情回顧：本周（2022/11/07-2022/11/13)申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲10.24%，跑贏上證綜指9.70pct,在各類板塊中位列第1/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲11.53%，跑贏恒生綜指4.53pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：旭輝控股集團(tuán)（161.05%）、新城發(fā)展（92.45%）、碧桂園（76.38%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：弘陽(yáng)地產(chǎn)（-29.11%）、德信中國(guó)（-12.70%）、九龍倉(cāng)集團(tuán)（-7.23%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲22.35%，跑贏恒生綜指15.35pct，在各類板塊中位列第1/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：時(shí)代鄰里（57.75%）、旭輝永升服務(wù)（44.54%）、寶龍商業(yè)（43.00%）；本周僅有兩家地產(chǎn)公司下跌，分別為：弘陽(yáng)服務(wù)（-7.19%）、國(guó)銳地產(chǎn)（-6.12%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2022/11/05-2022/11/11）30個(gè)大中城新房成交面積232.07萬(wàn)平方米，同比下降34.02%，環(huán)比下降21.51%。15城二手房成交面積156.60萬(wàn)平方米，同比上升42.13%，環(huán)比下降7.70%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積19342.90萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.66%，去化周期87.55周，較上周縮短0.96周。上周（2022/10/31-2022/11/06）100大中城市土地供應(yīng)建面5442.74萬(wàn)平方米，同比下降10.23%，環(huán)比下降0.85%；土地成交建面4002.35萬(wàn)平方米，同比上升49.26%，環(huán)比下降3.01%；供需比上升為1.36，溢價(jià)率為5.35%。
　　房企融資情況：本周（2022/11/05-2022/11/11)房企境內(nèi)新發(fā)債總額為56.06億元，同比上升16.79%，環(huán)比上升13.25%；債務(wù)總償還量為81.69億元，同比上升30.81%，環(huán)比下降56.36%；凈融資額-25.63億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。