>> 平安證券-房地產(chǎn)、建材行業(yè)點(diǎn)評：政策暖風(fēng)頻出，看好地產(chǎn)鏈估值修復(fù)-221113
| 上傳日期： |
2022/11/14 |
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| 594KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,鄭南宏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事項：
根據(jù)財聯(lián)社及21世紀(jì)報道，近期央行、銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》；同時近期杭州調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，在杭州無房但在其他地方有貸款記錄的購房者，只要貸款結(jié)清，可按首套房貸款政策執(zhí)行，二套房首付比例降至4成。
平安觀點(diǎn)：
融資端支持再加碼，政策信號意義明顯。從“滿足房企合理融資需求”到中債增進(jìn)支持民企發(fā)債，到擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），再到本次全方位金融對房地產(chǎn)市場的支持，政策信號意義明顯。本次通知涵蓋保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面十六條內(nèi)容，全面涉及當(dāng)前房地產(chǎn)重點(diǎn)問題，有助于進(jìn)一步增強(qiáng)各方信心，助力房地產(chǎn)風(fēng)險化解。
支持個人住房貸款合理需求，預(yù)計更多城市需求端政策有望調(diào)整。通知明確因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率下限，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。近期杭州取消認(rèn)房認(rèn)貸，放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率及二套房首付比例，考慮10月30城成交套數(shù)同比仍下降22.7%，預(yù)計更多城市需求端政策有望調(diào)整。
支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，以時間換空間避免短期風(fēng)險擴(kuò)大。通知明確在保證債權(quán)安全前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期等方式支持。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超過原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信的貸款分類與之保持一致。我們認(rèn)為支持合理展期及不調(diào)整貸款分類，有利于避免短期房企信用風(fēng)險擴(kuò)大及負(fù)面情緒蔓延，以時間換空間更好幫助短期流動性不足房企脫困。
放松金融機(jī)構(gòu)限制性要求，實際支持空間打開。主要針對銀行類金融機(jī)構(gòu)，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，新發(fā)放“保交樓”配套融資形成不良、相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡責(zé)的可予免責(zé)。同時鼓勵金融機(jī)構(gòu)依法自主協(xié)商特定購房人個貸延期展期，并保護(hù)延期貸款個人征信權(quán)益，利于切實減輕存量住房金融消費(fèi)者壓力。
短期關(guān)注優(yōu)質(zhì)民企估值修復(fù)，中長期強(qiáng)信用房企依舊占優(yōu)。隨著近期融資端支持政策密集出臺，有望緩解市場對民企信用風(fēng)險的擔(dān)憂，考慮此前部分房企大幅下跌，隨著悲觀預(yù)期修復(fù)及房企現(xiàn)金流壓力的緩解，受困于短期流動性壓力的優(yōu)質(zhì)民企有望迎來反彈，中長期來看，經(jīng)營端銷售的恢復(fù)仍是解決行業(yè)困境的關(guān)鍵，具有融資、銷售、拿地占優(yōu)的強(qiáng)信用房企依舊占優(yōu)。
建材板塊或迎修復(fù)行情，關(guān)注超跌消費(fèi)建材龍頭。此次央行銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)文，要求地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務(wù)等，一方面有助于改善市場對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈預(yù)期，帶動建材板塊估值修復(fù)；另一方面緩解房企資金端壓力、促進(jìn)項目正常施工交付，進(jìn)而帶動防水、管材等消費(fèi)建材需求逐步改善。此外，近期《建筑與市政工程防水通用規(guī)范》、《關(guān)于擴(kuò)大政府采購支持綠色建材促進(jìn)建筑品質(zhì)提升政策實施范圍的通知》、《建材行業(yè)碳達(dá)峰實施方案》陸續(xù)出臺，綠色建材產(chǎn)業(yè)有望加速發(fā)展，利好具備品牌、產(chǎn)品優(yōu)勢的頭部企業(yè)，尤其是行業(yè)迎來提標(biāo)擴(kuò)容的防水龍頭。
投資建議：我們認(rèn)為市場融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策亦在不斷寬松，短期建議關(guān)注超跌彈性房企金地集團(tuán)、新城控股、綠城中國，同時持續(xù)關(guān)注融資、拿地及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)等。物管建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險可控、綜合實力突出企業(yè)，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如東方雨虹、科順股份、偉星新材、海螺水泥。
風(fēng)險提示：1）房價、地價大幅下行加速企業(yè)及居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)散的風(fēng)險；2）當(dāng)前行業(yè)下行壓力、房企資金風(fēng)險仍存，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期的風(fēng)險；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期，若地市持續(xù)遇冷，多數(shù)房企新增土儲規(guī)模不足，進(jìn)而帶來行業(yè)銷售、投資、開工、竣工及產(chǎn)業(yè)鏈上下游大幅惡化風(fēng)險。
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