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行業(yè)供給端積極改變，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國企和少數(shù)頭部民企
　　11日14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持房企合理使用預售監(jiān)管資金。11月份以來房地產(chǎn)行業(yè)積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預售資金監(jiān)管優(yōu)化，我們可以看到從供給端已經(jīng)發(fā)生積極改變，“對癥下藥”這一行為的開始本身也很重要，我們建議繼續(xù)關(guān)注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。
　　對民企痛點“對癥下藥”
　　通知表示，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。2021年下半年以來，由于部分民營房企的出險導致各地持續(xù)收緊預售資金監(jiān)管，但這一行為又進一步加劇了民營房企現(xiàn)金流的壓力，2022年1月末三部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，統(tǒng)一監(jiān)管標準和額度核定方式，但7月業(yè)主風波進一步使得各地升級預售資金監(jiān)管，可以說預售資金監(jiān)管是當前房企尤其是民營房企的最大痛點之一，而此次文件是三部門再次聯(lián)合發(fā)文針對痛點作出反饋。
　　對保函置換預售資金方式統(tǒng)一、規(guī)范化
　　當前各地預售資金監(jiān)管很多細節(jié)依然不同，如保函置換很多城市也早有涉及。據(jù)我們統(tǒng)計，自2月以來，有近40城就預售資金監(jiān)管出臺新規(guī)，近20城在新規(guī)中提及保函置換模式，不過各地對于保函的額度、管理模式不一，也有部分地區(qū)（寶雞市隴縣）直接發(fā)文，對于監(jiān)管賬戶不可出具保函，而本次三部委的發(fā)文針對保函置換的行為進行了統(tǒng)一和規(guī)范化，并明確提出“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門應(yīng)為商業(yè)銀行開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)提供必要支持”。
　　明確置換額度，增強優(yōu)質(zhì)房企流動性和資金使用靈活性
　　此次文件對置換范圍、商業(yè)銀行資質(zhì)、防范業(yè)務(wù)風險等方面給出了細則要求。我們認為重要的內(nèi)容有：1、首次明確置換額度：置換金額不可超過項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后保證監(jiān)管資金對竣工交付資金額度的覆蓋率始終不低于70%。由于不同城市原先保函置換額度不同，目前無法測算整體影響，但從政策目的而言，我們認為其旨在支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解企業(yè)流動性風險。2、使用范圍優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，在一定程度上也可以加強優(yōu)質(zhì)房企的資金使用靈活性和騰挪空間。
　　開始“對癥下藥”，其意義或等同于“藥到病除”
　　11月份以來房地產(chǎn)行業(yè)積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預售資金監(jiān)管優(yōu)化，我們可以看到從供給端已經(jīng)發(fā)生積極改變，“對癥下藥”這一行為的開始本身也很重要，我們建議繼續(xù)關(guān)注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。重點推薦1）A股開發(fā)：招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、金地集團、萬科A；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、美的置業(yè)；3）物管公司：保利物業(yè)、萬物云、招商積余、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
　　風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風險。