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“第二支箭”箭在弦上，已有包括龍湖、新城在內(nèi)的房企注冊(cè)額度，考慮到二級(jí)市場(chǎng)債券的價(jià)格，預(yù)計(jì)新增發(fā)行將已抵押擔(dān)保形式推開(kāi)，并成為新常態(tài)。目前已申請(qǐng)注冊(cè)的包括龍湖集團(tuán)的200億元和新城控股的150億元，從額度和注冊(cè)速度來(lái)看，超市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)公開(kāi)的申請(qǐng)材料來(lái)看，預(yù)計(jì)均為有抵押擔(dān)保物的形式做債券發(fā)行，這就和過(guò)往的純信用債有較大區(qū)別?？紤]到目前民營(yíng)房企已發(fā)行債券在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格，預(yù)計(jì)純信用債的新增發(fā)行也有非常大的發(fā)行難度，因此，后續(xù)房企的新增注冊(cè)發(fā)行，采用抵押擔(dān)保形式的概率也較高。
　　抵押擔(dān)保若成為新常態(tài)，將成為少數(shù)民營(yíng)房企的可利用工具，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)成為關(guān)鍵要素，同時(shí)，總杠桿率將低于過(guò)往可以發(fā)行純信用債時(shí)期，并導(dǎo)致其他融資渠道也將采取抵押擔(dān)保形式，信用融資可能成為過(guò)去時(shí)。能夠充當(dāng)?shù)盅簱?dān)保物的，一定是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這將是包括龍湖、新城在內(nèi)的少數(shù)民營(yíng)房企能夠采取的措施，純住宅開(kāi)發(fā)商的難度較大。若考慮抵押率在內(nèi)，預(yù)計(jì)大量房企仍然不具備發(fā)行條件或者即便具備條件但不愿意發(fā)行。整體來(lái)看，若抵押擔(dān)保形式成為新常態(tài)，那么，公開(kāi)發(fā)債以外的其他融資渠道預(yù)計(jì)也將采用此形式，使得純信用融資成為過(guò)去時(shí)，這對(duì)目前房企的杠桿率水平將造成挑戰(zhàn)。
　　除以上供給端支持政策以外，需求端政策也頻出，較為重要的是媒體報(bào)道杭州對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，這是近期熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)去化難度加大后的新一輪寬松周期。今年以來(lái)，需求端寬松政策頻出，但大多為低能級(jí)城市根據(jù)“一城一策”來(lái)實(shí)施，一線和準(zhǔn)一線城市的調(diào)整暫未看到，而以杭州為代表的城市今年以來(lái)表現(xiàn)較好，但近期也開(kāi)始出現(xiàn)下行的苗頭，且北京和上海的新房去化也有下行，預(yù)計(jì)需求端政策也將繼續(xù)推廣。在本次媒體報(bào)道當(dāng)中，主要為對(duì)于首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，取消認(rèn)房認(rèn)貸，并對(duì)二套房的首付比例從6成下降到了4成，有非常明顯的改善，用于應(yīng)對(duì)樓市的下行，我們預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)包括北京和上海在內(nèi)的城市，也將伴隨樓市的下行進(jìn)行寬松。
　　樓市后續(xù)仍將是少數(shù)派的市場(chǎng)，央國(guó)企仍然是核心主線，尤其是二線央國(guó)企。繼續(xù)推薦二線央國(guó)企，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企，如保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A等，同時(shí)，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街、中新集團(tuán)等，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。