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10月高頻數(shù)據(jù)新房成交、百強房企銷售同比降幅均擴大，需求端持續(xù)走弱。
　　核心觀點
　　新房：整體新房成交同比降幅擴大，二線城市同比降幅收窄。10月38個城市成交面積環(huán)比-26.4%，同比-26.0%，同比降幅擴大15.5pct，前十月累計同比-32.6%。一、二、三線城市環(huán)比增速-27.3%、-17.3%、-21.2%，同比增速-17.5%、-17.5%、-25.6%。一線城市供應經(jīng)過前兩個月的集中放量，本月疲軟；二線城市同比降幅收窄了9.7pct。前期高熱城市增長動能減弱，如南京、武漢、青島等；成都、廈門環(huán)比明顯增長，杭州、蘇州同比降幅相對較小，長三角城市具有一定韌性。10月整體市場繼續(xù)筑底，市場信心仍未恢復，部分城市點狀的成交復蘇無法改變市場的整體走勢；當前，居民購房意愿仍然低迷，觀望情緒濃厚，需求端放寬政策效果始終不明顯，保交樓政策落地效果仍待觀察，市場低迷狀態(tài)預計持續(xù)。
　　二手房：10月二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，但同比仍能保持兩位數(shù)增長，九成城市同比出現(xiàn)不同幅度的增長。10月14個重點城市二手房成交面積環(huán)比-6.5%，同比+61.2%，同比增速提升39.7個pct。一、二、三線城市環(huán)比增速-18.9%、+8.7%、-19.1%，同比增速+28.8%、+93.9%和+134.7%。除南京外，九成的城市均出現(xiàn)不同程度的同比上升；但仍有八成城市環(huán)比下跌。成都、廈門同環(huán)比明顯回升，主要系疫情后的補漲。
　　庫存與去化：整體庫存、去化周期環(huán)比均下行。截止到10月末，14個城市新房庫存面積1.03億平，環(huán)比-1.5%，同比+4.0%；去化周期為13.2個月，環(huán)比-3.4%，同比+31.6%。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比-0.9%、-2.9%、-3%，同比+16.2%、-5.5%、-13.2%；去化周期分別為11.1、11.2和13.8個月，環(huán)比-7.7%、-3.5%、+8.7%，同比+33.3%、+27.7%、+11.7%。超過6成城市庫存環(huán)比小幅下降，近7成城市去化周期有所減少。北京、深圳、杭州、南京和蘇州等城市庫存面積環(huán)比下降；上海、深圳、杭州、蘇州、寧波去化周期在12個月以內(nèi)。
　　開盤去化率：31個重點城市平均開盤去化率由9月的37%微幅提升至10月的38%。各城市分化格局延續(xù)：福州、北京去化率在7成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在30%以下。1）前期熱點城市上海、北京、杭州、合肥等去化率回調(diào)，非熱點區(qū)域推盤量顯著上升，同時熱點樓盤搶房現(xiàn)象緩解。2）前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等仍在低位（低于15%）。3）福州、無錫、東莞去化率環(huán)比明顯提升，由單個熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升，從克而瑞實際調(diào)研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不樂觀。
　　土地市場：集中土拍下地市成交規(guī)模維持高位，但土拍熱度延續(xù)低位。10月廣州、南京、天津、成都、無錫等多個城市完成集中土拍。在此支撐下，百城土地市場成交規(guī)模維持正增長，同比增速也有所提升（百城土地成交建面同比增長17.2%）。但平均地價因城市成交結(jié)構(gòu)變動而出現(xiàn)明顯下調(diào)（百城土地樓面均價環(huán)比下降21.3%，同比下降15.1%）。同時，重點城市的集中土拍熱度進一步降溫，10月土拍溢價率再度走低，百城土地溢價率僅2.5%，創(chuàng)下年內(nèi)新低。
　　房企：1）單月銷售同比降幅小幅擴大。百強房企10月單月權益口徑銷售額同比-30.7%（前值-30.3%）；累計權益銷售額同比-45.0%（前值：-46.3%），同比降幅仍維持在較高水平。TOP20房企中近半數(shù)房企單月銷售額增速為正，除越秀地產(chǎn)（+12.4%）外，其余房企累計銷售額同比均下滑。2）拿地金額與強度均下降。百強房企10月拿地金額同比-49.0%（前值-34.4%）；拿地強度從9月的29%下降至14%；累計拿地金額同比-57.4%（前值：-58.5%），累計拿地強度為24%。10月保利和龍湖拿地金額均超80億元；保利、華潤、中海、招蛇、濱江累計拿地金額1149、965、840、729、711億元，拿地強度分別為32%、42%、36%、32%、60%。3）融資：今年以來發(fā)行規(guī)模同比首次轉(zhuǎn)正。10月行業(yè)國內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模557億元，同比+16%，環(huán)比-27%，平均發(fā)行利率3.48%，同比-2.3pct，環(huán)比-0.2pct。10月招蛇、首開、萬科發(fā)行規(guī)模最大，分別為73、29、25億元。行業(yè)年內(nèi)國內(nèi)外債券到期規(guī)模1231億元，23年上半年5449億元，其中1、3、4月為償債小高峰，分別到期1194、1041、1192億元。
　　投資建議
　　十月需求端持續(xù)走弱，新房成交同比降幅仍在擴大，房企銷售也持續(xù)承壓。我們認為，雖然當前行業(yè)基本面并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，但供需兩端新一輪寬松的想象空間正被打開，地產(chǎn)板塊有望迎來修復。一方面，“第二支箭”+金融16條政策力度顯著，較大程度地提振了市場信心，對受困的優(yōu)質(zhì)民企主體也產(chǎn)生了積極推動作用；另一方面，隨著近期北京、杭州等地的出現(xiàn)限購、限貸調(diào)整，后續(xù)我們有望看到更多高能級城市需求端政策的進一步寬松和滲透。我們建議關注：1）穩(wěn)健的龍頭央企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、濱江集團、華發(fā)股份。2）邊際收益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企（含混合所有制房企）：龍湖集團、金地集團