>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于預售監(jiān)管資金政策的點評：預售資金監(jiān)管再優(yōu)化，給予優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營資金自主權(quán)支持-221115
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
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| 325KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：11月14日，根據(jù)銀保監(jiān)會官網(wǎng)披露，中國銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》
點評：用好用足政策工具箱，給予優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營資金自主權(quán)支持
1）2月10日，根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，近日相關(guān)部門下發(fā)了關(guān)于城市商品房預售資金監(jiān)管的相關(guān)意見。最新意見明確預售資金監(jiān)管額度由市、縣級住建部門根據(jù)項目合同、工程造價等核定，達到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。該辦法實施有利于厘清各地商品房預售資金監(jiān)管責任，增強商品房預售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預售資金監(jiān)管過嚴的做法起到糾偏效果。
2）11月14日，中國銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下文簡稱《通知》）。《通知》允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房企信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。若預售監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%（監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)）。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。
3）我們認為預售監(jiān)管資金保函置換方式是在2月商品房預售資金監(jiān)管新政的基礎(chǔ)上進一步提高優(yōu)質(zhì)房企合理使用預售監(jiān)管資金的空間，預期將增加房企資金使用靈活度，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險；同時《通知》嚴格劃定置換金額30%的滾動紅線，在給予優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營資金自主權(quán)支持的同時，有利于壓實房企落實交付責任，切實維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本次《通知》是繼近日交易商協(xié)會“第二支箭”、央行等部門發(fā)布金融支持地產(chǎn)16條措施以來又一重要房地產(chǎn)利好政策，近期政策先后從發(fā)債、貸款，再到經(jīng)營性現(xiàn)金流方面對房企予以支持，預計將充分助力房地產(chǎn)行業(yè)融資修復，提振市場信心。
投資建議：1）2022開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，保障房貸款不納入集中度管理，預售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風險”修復進入執(zhí)行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍在持續(xù)深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出滿足合理的改善型購房需求，3月5日全國兩會“支持商品房市場更好滿足合理住房需求”，4月29日政治局會議定調(diào)“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；5月15日央行銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升；7月28日政治局會議定調(diào)“保交樓”；8月中旬住建部、財政部、央行等聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目交付；9月23日銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)；9月29日央行、銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；9月30日財政部明確支持居民換購住房個稅優(yōu)惠，政策利好頻發(fā)，促需求進入實質(zhì)性階段。預期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒逐步修復，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。4）近期市場對房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風險等
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