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投資要點(diǎn)：
　　11月14日，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。具體內(nèi)容位：1）“保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70% ”。2）“監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金（撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%”。3）“商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)”。4）“房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等”。
　　 1）我們認(rèn)為，此次保函置換預(yù)售金政策出臺(tái)，有助于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　 2）銀行保函置換預(yù)售資金的運(yùn)用，將有助于減少預(yù)售資金的沉淀。我們認(rèn)為，隨著后續(xù)各地配套政策的落地，加快此類資金的使用和周轉(zhuǎn)，從而將為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多的流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)銷售端企穩(wěn)，使行業(yè)逐步恢復(fù)發(fā)展。
　　3）平衡預(yù)售資金的風(fēng)險(xiǎn)管理和使用效率之間的關(guān)系，助推優(yōu)質(zhì)房企成長。我們認(rèn)為，“保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70% ”的規(guī)定，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，短期將有助于這類企業(yè)在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，加大預(yù)售資金使用的效率和靈活性，緩解資金壓力，從中長期看有助于行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。
　　 4）保函置換預(yù)售金政策將有助于保交樓、減輕項(xiàng)目到期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等”，該規(guī)定將有助于優(yōu)質(zhì)房企加快實(shí)現(xiàn)保交樓任務(wù)，減輕企業(yè)到期債務(wù)的償還壓力。
　　投資建議：給予行業(yè)“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。綜上所述，我們認(rèn)為行業(yè)政策整體將逐步優(yōu)化，企業(yè)將從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展，而龍頭和藍(lán)籌企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在，相關(guān)企業(yè)將獲得供需改善下的成長機(jī)會(huì)。
　　建議關(guān)注：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：華潤置地、新城控股；3）物業(yè)類：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余；4）文旅類-華僑城A。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。