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矛盾：加點(diǎn)不變導(dǎo)致存量房貸利率仍然較高
　　個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)規(guī)則是在5年期LPR基礎(chǔ)上加（減）點(diǎn)，加點(diǎn)幅度在合同簽訂時(shí)就已經(jīng)確立，正常情況下不調(diào)整，差異主要反映不同時(shí)間、不同城市的政策導(dǎo)向。今年以來房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，5年期LPR報(bào)價(jià)連續(xù)下調(diào)至4.30%，加點(diǎn)幅度也全面放寬，雙重因素推動(dòng)下，9月新發(fā)放的房貸加權(quán)平均利率環(huán)比6月進(jìn)一步下降28BP至4.34%，并觸及有統(tǒng)計(jì)以來最低（與2009年6月持平）。不過，由于存量房貸只能享受LPR下行的紅利，加點(diǎn)幅度并不改變，意味著曾經(jīng)大幅加點(diǎn)的購房者利率水平仍然顯著高于小幅加點(diǎn)或減點(diǎn)的新購房者。
　　存量房貸高利率，造成居民還款壓力大，特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行背景下，因?yàn)榉抠J利息是重要的剛性支出。更重要的是，這會(huì)導(dǎo)致居民大量提前歸還房貸，造成居民部門的“縮表”，因?yàn)榻陙斫鹑谑袌鐾顿Y收益率大幅走低，特別是固定收益類產(chǎn)品的收益率下行并打破剛兌，普通居民的投資回報(bào)預(yù)期全面降低。從月度信貸數(shù)據(jù)可以看出，今年居民中長期貸款表現(xiàn)低迷，每個(gè)月都同比少增，甚至2月、4月凈減少，10月也接近零增長。與此對應(yīng)，二季度、三季度的全國個(gè)人住房貸款凈新增金額僅為200、500億元，大幅低于正常水平。
　　展望：高定價(jià)的存量房貸利率可能下調(diào)嗎？
　　2009年金融危機(jī)期間曾下調(diào)過存量房貸利率。當(dāng)時(shí)我國為促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，將首套房的貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)至0.7倍。但對于此前已經(jīng)購房、執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的消費(fèi)者而言，利率水平明顯高于新購房者。因此，2009年各家銀行相繼公告，推出存量房貸利率的優(yōu)惠政策，即此前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍、符合條件者都可以申請0.7倍優(yōu)惠折扣。
　　我們假設(shè)如果推出類似于2009年的政策紅利，假定針對當(dāng)前首套房貸款利率高于5年期LPR報(bào)價(jià)的購房者，將利率統(tǒng)一調(diào)整為LPR報(bào)價(jià)，即4.30%，將明顯減少月供還款壓力及總利息支出。以貸款總額200萬元、期限30年、原利率為5.30%的購房者為例，原月供為11106元每月，假設(shè)將利率調(diào)整為4.30%，月供將降至9897元，即每年可節(jié)約14508元。
　　解析：假設(shè)存量房貸利率下調(diào)，產(chǎn)生哪些影響？
　　2021年四季度以來經(jīng)濟(jì)壓力下行加大，居民失業(yè)率明顯上升。在此背景下，如果推出存量房貸利率優(yōu)惠政策，最主要的影響是減輕居民的利息支出壓力，促進(jìn)穩(wěn)定消費(fèi)，但對新增房地產(chǎn)銷售的影響有限。同時(shí)，提前歸還按揭貸款的動(dòng)力預(yù)計(jì)也會(huì)降低，居民部門的“縮表”壓力也會(huì)減輕。此外，居民利息支出壓力減輕，也有助于維持零售貸款的資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。
　　顯然，存量房貸利率的調(diào)整會(huì)造成銀行凈息差收窄，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比凈息差更重要。我們通過央行數(shù)據(jù)計(jì)算可得，2010年以來以“貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)”的價(jià)格凈新增的個(gè)人住房貸款總額約22萬億元，占9月末個(gè)人住房貸款余額的57%，按貸款金額加權(quán)計(jì)算后的平均利率為5.63%。假設(shè)這些貸款中70%為首套房，如果將這部分貸款的利率全部下調(diào)至4.30%，則將對個(gè)人住房貸款全盤的收益率產(chǎn)生約-53BP影響。由于不同銀行的住房貸款占比存在差異，因此受影響的程度也不同，基于假設(shè)估算，國有大行的凈息差將受到約3~5BP收窄影響。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，信貸需求持續(xù)低迷；
　　2、資產(chǎn)質(zhì)量明顯惡化。