>> 中郵證券-房地產(chǎn)行業(yè)11月21日金融地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議點(diǎn)評(píng)：穩(wěn)樓市三位一體，穩(wěn)融資三箭齊發(fā)-221121
| 上傳日期： |
2022/11/22 |
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| 972KB |
| 格式： |
pdf 共11頁(yè) |
來源： |
中郵證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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事件描述
2022年11月21日，全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)、2022金融街論壇年會(huì)召開，繼續(xù)發(fā)聲支持房地產(chǎn)融資，涉及股權(quán)、債券、信貸等多方面，三箭齊發(fā)。
1） 2022金融街論壇年會(huì)召開，央行行長(zhǎng)、證監(jiān)會(huì)主席發(fā)表演講：①證監(jiān)會(huì)主席提出支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)企業(yè)開展股權(quán)融資；②央行行長(zhǎng)提出出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。
2）央行、銀保監(jiān)會(huì)召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)：穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量合理展期；用好第二支箭支持民營(yíng)房企發(fā)債；完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律、監(jiān)管支持等。
事件評(píng)論
穩(wěn)樓市已形成三位一體之勢(shì)，政策短板迅速補(bǔ)齊。我們將穩(wěn)樓市分解為三個(gè)重要支點(diǎn)，分別為穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體，根本是為了穩(wěn)住樓市信心。僅從穩(wěn)需求、保交樓方面推進(jìn)，樓市復(fù)蘇仍然緩慢，今年以來居民存款創(chuàng)新高，但購(gòu)房信心不足，因此穩(wěn)主體重要性逐步凸顯。從居民新增存款來看，2022年1-9月達(dá)到13.21萬億元，超過了2021年全年，上半年居民存款（10.33萬億元）也已經(jīng)超過了去年全年。1）從穩(wěn)需求來看，目前支持合理需求釋放的政策已經(jīng)充分發(fā)力，尤其房貸利率已經(jīng)降低較低水平。2）從保交樓來看，目前推進(jìn)到政府回購(gòu)和專項(xiàng)借款，增量資金入場(chǎng)意味著政策或已進(jìn)入有效區(qū)間。3）穩(wěn)主體，此前僅從穩(wěn)需求、保交樓方面推進(jìn)，樓市銷售復(fù)蘇仍然緩慢，因此穩(wěn)主體、進(jìn)而穩(wěn)信心的重要性逐步凸顯。
穩(wěn)融資或形成三箭齊發(fā)之勢(shì)，多層次支持地產(chǎn)融資。參考2018年，當(dāng)時(shí)提出支持民企融資有“三支箭”，分別為信貸、債券、股權(quán)融資。目前來看，今年支持民企融資的工具不斷創(chuàng)新，本輪有望形成穩(wěn)地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”的態(tài)勢(shì)。1）信貸融資方面，全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)提出穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量合理展期，且提出央行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于“保交樓”；2）債券融資方面，5月、8月分別落地CRMW、中債增信擔(dān)保發(fā)債，11月份擴(kuò)大支持發(fā)債的房企名單和額度；3）股權(quán)融資方面，2022金融街論壇年會(huì)提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、支持涉房企業(yè)并購(gòu)重組及配套融資、開展股權(quán)融資等。
穩(wěn)融資第三支箭或許值得期待，改善資產(chǎn)負(fù)債表、支持股權(quán)融資。2022年金融街論壇年會(huì)是近些年首次提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，支持涉房企業(yè)并購(gòu)重組、股權(quán)融資等表述，穩(wěn)融資第三支箭或許值得期待（即股權(quán)融資）。改善資產(chǎn)負(fù)債表主要以降杠桿、增加流動(dòng)性、降低融資成本、提高期限匹配度等為目的，可以包括多種方式，例如增加資本金、資產(chǎn)負(fù)債出表、提高長(zhǎng)期資金來源等。本次年會(huì)提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，或許意味著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司有望迎來股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等融資的時(shí)間窗口期。
樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清、修復(fù)、增長(zhǎng)并存的局面。1）行業(yè)銷售端，未來十年我國(guó)商品住宅需求雖然中樞見頂，但仍然具有支撐，按1-9月增速測(cè)算，2022年全年商品住宅銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到12億平左右，或已在需求中樞附近。2）出清：負(fù)債驅(qū)動(dòng)型的非國(guó)企目前出險(xiǎn)比例較高，合同負(fù)債/有息負(fù)債在1.6以下的房企未出險(xiǎn)比例僅約12.5%。3）修復(fù)：優(yōu)質(zhì)民企信用資質(zhì)有望逐步修復(fù)，受益于穩(wěn)樓市、擔(dān)保發(fā)債等政策，投資者對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企信心有所恢復(fù)，債券價(jià)格開始企穩(wěn)回升；4）增長(zhǎng)：穩(wěn)健型民企、積極型國(guó)央企10月份銷售額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單月正增長(zhǎng)。
投資建議：政策催化下地產(chǎn)板塊行情持續(xù)性強(qiáng)，配置重點(diǎn)關(guān)注三條思路：優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)、行業(yè)見底復(fù)蘇、區(qū)域格局優(yōu)化。目前市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)及后續(xù)地產(chǎn)股表現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)在于銷售能否企穩(wěn)。我們認(rèn)為銷售正處于磨底階段，在穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體的政策推動(dòng)下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的，但恢復(fù)過程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動(dòng)的。標(biāo)的上建議關(guān)注三條思路：1）優(yōu)質(zhì)民企（包括混合所有制房企）信用修復(fù)思路，建議關(guān)注新城控股、金地集團(tuán)；2）行業(yè)見底復(fù)蘇帶來的β行情，利好保利發(fā)展、招商蛇口等龍頭房企；3）濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、天地源等房企受益于區(qū)域樓市供給出清、需求穩(wěn)健，有望實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策施行效果不及預(yù)期、疫情惡化。
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