>> 德邦證券-A股2023年度策略(地產(chǎn)鏈篇)：地產(chǎn)鏈的黑鐵時(shí)代-221122
| 上傳日期： |
2022/11/23 |
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pdf 共101頁(yè) |
來(lái)源： |
德邦證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
吳開(kāi)達(dá),肖峰 |
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導(dǎo)讀：我們?cè)凇讹L(fēng)高浪急的考驗(yàn)——A股2023年度策略》（核心篇）中指出，“灰犀?！备鼊佟昂谔禊Z”，居安思危、未雨綢繆才可能穩(wěn)中求進(jìn)?？简?yàn)主要在于：房地產(chǎn)、疫情、海外緊縮衰退周期以及潛在的黑天鵝事件等等，我們2023年度策略將以系列報(bào)告形式展開(kāi)分析，本篇對(duì)地產(chǎn)鏈考驗(yàn)系統(tǒng)深入研究。
房地產(chǎn)周期回顧：三輪周期，從經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具到“房住不炒”?？紤]到我國(guó)商品房市場(chǎng)成長(zhǎng)初期各項(xiàng)制度尚未完善，以及亞洲金融危機(jī)、非典疫情的事件沖擊的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)早期的數(shù)據(jù)波動(dòng)性較大，參考性較弱，本文從2005年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去三輪周期作以回顧梳理，研究其中的周期特征。周期A中，2005-2008年危機(jī)前：高景氣背景下的調(diào)控緊縮，2005年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在于首付比例和稅費(fèi)的提高，整體從信貸需求端進(jìn)行限制。以2005年3月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控正式開(kāi)啟。2008危機(jī)后-2009年：金融危機(jī)與房地產(chǎn)救市，房地產(chǎn)政策在信貸、稅收等方面實(shí)施寬松措施，以期擴(kuò)大需求。周期B中，2009-2014年：“救市”急剎車，重啟穩(wěn)房?jī)r(jià)政策，“四萬(wàn)億”刺激政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇走向“過(guò)熱”，2009年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。2014-2016年：去庫(kù)存下的房地產(chǎn)政策寬松，為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（即2014年“930新政”）放松了二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)啟了本輪房地產(chǎn)政策放松。周期C中，2016-2020年疫情前：房住不炒、去杠桿防風(fēng)險(xiǎn)下的緊縮,去庫(kù)存后，2016年樓市持續(xù)高熱、房?jī)r(jià)漲幅連創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)調(diào)控壓力凸顯，也推動(dòng)房地產(chǎn)政策由寬松開(kāi)始逐步收緊，“去杠桿”和“防風(fēng)險(xiǎn)”成為宏觀調(diào)控的新目標(biāo)，房地產(chǎn)也開(kāi)啟了新一輪調(diào)控。2020年2月-4月：疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫寬松，由于疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)有一定負(fù)面沖擊，政策邊際放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。此輪政策放松更多是針對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)端，對(duì)土地出讓金的繳納進(jìn)行一定的條件放松，而對(duì)于需求側(cè)的放松仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。2020年5月-2021年9月：后疫情時(shí)期緊縮政策再升級(jí)，本次調(diào)控最顯著的特征就是以供需兩端的融資限制為主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度大幅提升。2021年10月至今：穩(wěn)樓市訴求下地產(chǎn)邊際放松，2021年10月開(kāi)始，隨著“兩維護(hù)”提出地產(chǎn)政策開(kāi)始回暖，央行下調(diào)LPR，房貸利率持續(xù)下行，同時(shí)地方放松限購(gòu)和限貸政策，但在房住不炒大基調(diào)下整體放松力度不大。
房地產(chǎn)內(nèi)部指標(biāo)傳導(dǎo)：拿地和竣工滯后期均拉長(zhǎng)，新開(kāi)工同步，房?jī)r(jià)滯后關(guān)系打亂。2005-2009年這一輪房地產(chǎn)大周期（周期A），土地購(gòu)置面積與商品房銷售面積的累計(jì)同比滯后期約9個(gè)月數(shù)據(jù)相關(guān)性最好。2009-2016年這一周期（周期B），土地購(gòu)置與商品房銷售同步性有所減弱，滯后期在10月左右。2016年后（周期C），土地購(gòu)置面積累計(jì)同比較之前兩周期明顯下降，滯后期顯著拉長(zhǎng)到1年以上。商品房新開(kāi)工面積與銷售面積的傳導(dǎo)關(guān)系方面，新開(kāi)工從滯后銷售半年左右到基本同步，商品房竣工面積與銷售面積的傳導(dǎo)關(guān)系方面，周期A竣工滯后于銷售2.5年左右，周期B滯后3年，周期C則明顯要超過(guò)3年。2016年前，房?jī)r(jià)上漲滯后銷售增速上升半年左右，而2016年后，隨著去庫(kù)存、房住不炒政策作用顯現(xiàn)，原有的滯后關(guān)系有所打亂。從季節(jié)性上看，新開(kāi)工6月為峰值，季末、年底有小高峰，存在趕工情況；竣工在春節(jié)前2-3月旺盛，以達(dá)到春節(jié)前交房和工人按期返鄉(xiāng)。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈景氣傳導(dǎo)：上游與新開(kāi)工同步性較好，下游與銷售相關(guān)性更強(qiáng)。開(kāi)工端，水泥產(chǎn)量和房屋新開(kāi)工面積、商品房銷售面積基本同步變動(dòng)，且新開(kāi)工面積與水泥產(chǎn)量相關(guān)性更強(qiáng)。挖掘機(jī)銷量和房屋新開(kāi)工面積基本同步變動(dòng)，但相關(guān)性在減弱，挖掘機(jī)銷量滯后商品房銷售面積半年左右，相關(guān)性較強(qiáng)且變化不大。鋼材產(chǎn)量與房屋新開(kāi)工面積同步趨勢(shì)加強(qiáng)，但相關(guān)性在減弱，在過(guò)去鋼材產(chǎn)量滯后商品房銷售面積半年左右，2015年以來(lái)受到鋼鐵產(chǎn)量整體下行影響導(dǎo)致其與商品房新開(kāi)工面積和商品房銷售面積走勢(shì)背離?？⒐ざ?，玻璃產(chǎn)量和房屋竣工面積從相關(guān)性弱到基本同步變動(dòng)，且相關(guān)性在增強(qiáng)；玻璃產(chǎn)量對(duì)商品房銷售面積滯后期在縮短，相關(guān)性較強(qiáng)。汽車銷量和房屋竣工面積、商品房銷售面積的相關(guān)性均有增強(qiáng)的趨勢(shì)，且竣工面積、銷售面積對(duì)汽車銷量的滯后影響已逐漸轉(zhuǎn)為目前的同步變動(dòng)。家具零售額與房屋竣工面積基本同步變動(dòng)，但相關(guān)性整體較低；家具零售額與商品房銷售面積關(guān)系從滯后到領(lǐng)先，傳導(dǎo)關(guān)系較紊亂。家電產(chǎn)量與竣工面積、銷售面積的滯后期普遍縮短，相關(guān)性增強(qiáng)，且家電產(chǎn)量與銷售面積相關(guān)性更強(qiáng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)主體：政府托底，居民謹(jǐn)慎，房企分化。政府端：四限政策漸次放開(kāi)，保交樓成攻堅(jiān)重點(diǎn)。2022年年初以來(lái)，中央政策上，在整體宏觀審慎、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)樓市的框架下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取寬松政策。地方政策上，仍強(qiáng)調(diào)因城施策，需求端政策放松圍繞取消限售
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