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本周行情：本周（2022.11.21-11.25）恒生物管指數(shù)增幅為6.7%，其中金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)周漲幅前三，分別增長(zhǎng)15.2%、13.6%和13.3%；截至11月25日YTD漲幅前二的公司為中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，分別增長(zhǎng)5%、3%；反彈幅度前三的公司分別為旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)和新城悅服務(wù)，分別反彈194%、192%和137%。
　　央行擬發(fā)行保交樓貸款支持計(jì)劃，利好竣工產(chǎn)業(yè)鏈的物管公司：11月21日，央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃，至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用。我們認(rèn)為該政策旨在保交付，有望增強(qiáng)物業(yè)公司合約轉(zhuǎn)化的確定性。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是金科服務(wù)（+1.98pct）、卓越商企服務(wù)（+0.32pct）和融創(chuàng)服務(wù)（+0.22pct）。
　　萬(wàn)物云擬實(shí)施全流通，流動(dòng)性有望提升：11月22日，萬(wàn)物云公告公司內(nèi)資股與非上市外資股擬實(shí)施全流通。截至11月22日，公眾股東持有萬(wàn)物云約1.28億股H股，萬(wàn)物云的公眾持股量約為10.87%。在全流通完成后，預(yù)計(jì)公眾股東持有的萬(wàn)物云2.18億股H股，約占公司公眾持股量的18.48%，公司股票在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性有望提升。
　　博裕完成對(duì)金科服務(wù)收購(gòu)要約，金科服務(wù)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性有望增強(qiáng)：11月22日，金科服務(wù)公告博裕要約截止，要約人已接獲要約項(xiàng)下涉及合共3124.46萬(wàn)股要約股份的有效接納，約占于本聯(lián)合公告日期公司已發(fā)行股本的4.79%；要約完成后，博裕持股34.63%，成為金科服務(wù)第一大股東，金科服務(wù)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性有望增強(qiáng)。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過(guò)去看重的是擴(kuò)張、收并購(gòu)的能力、規(guī)模成長(zhǎng)的速度，現(xiàn)在更看重是成長(zhǎng)的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活，民企物管公司碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)和旭輝永升服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期