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事件：11月28日，證監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上提及，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，以支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。
　　房企供給端政策密集出臺(tái)，房企現(xiàn)金流有望實(shí)質(zhì)性改善。2022年11月以來中央層面密集出臺(tái)房地產(chǎn)供給端紓困政策，從限制房企融資轉(zhuǎn)為支持房企合理融資需求，信號(hào)意義較強(qiáng)。我們認(rèn)為，當(dāng)前信貸、債券、股權(quán)三個(gè)房企外部融資渠道全面打通，且允許銀行開展保函置換預(yù)售資金業(yè)務(wù)，政策著力化解存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，解決“保交樓”增量資金來源痛點(diǎn)，有望持續(xù)推動(dòng)“保交樓”進(jìn)程。
　　保交樓持續(xù)推進(jìn)，2023年竣工有支撐。2022年7月中央首提“保交樓”，其后各部門及各地方跟進(jìn)推出專項(xiàng)借款及紓困基金，形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)交付。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2022年10月房屋竣工面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)三個(gè)月收窄。11月央行向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于助力“保交樓”。從宏觀層面來看，地產(chǎn)竣工韌性依舊，2018-2021年地產(chǎn)銷售面積超過17億平，隨著交房周期到來以及保交房的背景下，新開工有望加速向竣工傳導(dǎo)，持續(xù)支撐地產(chǎn)鏈需求。
　　市場回暖無法僅靠供給端政策：當(dāng)前需求回暖仍受阻，傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)較弱。我們認(rèn)為，需求主要受資格（限購、限貸）、意愿（房價(jià)、期房交付擔(dān)憂）和能力（收入）三因素決定，供給端政策有利于緩解交付擔(dān)憂，但其余影響因素仍在，需求端修復(fù)不及預(yù)期或推動(dòng)政策加速放松。預(yù)計(jì)2022Q4-2023Q1各地政策放松有望持續(xù)推進(jìn)。其中放松限貸政策符合政策支持剛需及改善性合理住房需求的要求，各地有望率先跟進(jìn)放松，房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，在加大對(duì)改善換房需求的支持下，部分核心城市首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、二套房貸利率均有優(yōu)化空間。
　　投資建議：我們認(rèn)為，地產(chǎn)政策積極催化，供需兩端政策催化有望加速向?qū)嶋H需求傳導(dǎo)；雖然短期多地疫情反復(fù)會(huì)影響基本面數(shù)據(jù)修復(fù)，但政策趨勢已然向上，最難階段已經(jīng)過去，板塊跟隨市場的調(diào)整都將是配置良機(jī)：一方面，消費(fèi)建材盈利拐點(diǎn)已現(xiàn)，Q3以來大宗原材料明顯回落，毛利率有望逐季度改善；另一方面，微觀信號(hào)已反映需求逐步好轉(zhuǎn)；同時(shí)2023年提前批專項(xiàng)債額度下達(dá)，多省份額度相比22年明顯增長，基建端也有望更快形成實(shí)物量。建議重點(diǎn)關(guān)注：東方雨虹、科順股份（防水新規(guī)提標(biāo)擴(kuò)容，有效對(duì)沖地產(chǎn)下行帶來的壓力，明年預(yù)期瀝青價(jià)格回落，毛利率有望繼續(xù)改善）；其次是三棵樹（國內(nèi)涂料龍頭，Q3業(yè)績拐點(diǎn)已現(xiàn)，C端保持快速增長）；兔寶寶（低估值，板材零售保持穩(wěn)定增長）、蒙娜麗莎（低估值、B端與C端占比均衡，降本增效提升利潤率），中國聯(lián)塑（管材龍頭，PVC價(jià)格下降毛利率改善，估值處于低位）以及偉星新材（管材零售龍頭，經(jīng)營穩(wěn)?。?、青鳥消防（消防一體化公司，成長性突出）、北新建材（石膏板龍頭、經(jīng)營穩(wěn)?。欢?、從盈利周期來看，浮法玻璃處于周期底部，全行業(yè)基本處于虧損狀態(tài)，進(jìn)入采暖季，天然氣價(jià)格進(jìn)一步上漲，持續(xù)虧損下加速行業(yè)冷修，供給收縮使得行業(yè)價(jià)格觸底，而Q4將是“保交樓”的高峰期，竣工周期或有支撐，新的供需緊平衡狀態(tài)下或支撐玻璃新一輪上漲，建議關(guān)注旗濱集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：固定資產(chǎn)投資低于預(yù)期；地產(chǎn)政策傳導(dǎo)力度低于預(yù)期；環(huán)保督查邊際放松，供給收縮力度低于預(yù)期；原材料價(jià)格大幅上漲帶來成本壓力。