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第一家申請授權(quán)增發(fā)新股的頭部大房企。22年12月1日晚，萬科發(fā)布公告，董事會收到第一大股東深鐵集團(tuán)臨時(shí)提案，申請股東大會授權(quán)董事會根據(jù)市場情況及公司需要，單獨(dú)或同時(shí)配發(fā)公司A股或H股新股不超過已發(fā)行量的20%，成為11月28日證監(jiān)會表態(tài)支持房企股權(quán)融資以來第一家明確股權(quán)融資計(jì)劃的頭部大房企。因此在12月16日的股東大會上，股東大會將同時(shí)審議此前申請的500億人民幣直融授權(quán)提案及本次新股增發(fā)提案，債權(quán)及股權(quán)融資態(tài)度均轉(zhuǎn)向積極。
　　大股東全力支持，深鐵資源充足。本次深鐵集團(tuán)提請?jiān)霭l(fā)新股，一方面希望公司能積極把握政策機(jī)遇，為堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源，另一方面體現(xiàn)深圳國資及市政府對公司的全力支持。深鐵集團(tuán)同時(shí)運(yùn)營地鐵、開發(fā)、商業(yè)、物業(yè)業(yè)務(wù)，與公司緊密合作，21年以來在深圳兩集中供地中新增12宗土地，總貨值達(dá)1047億元，截止目前擁有21個(gè)TOD項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，規(guī)模815萬方。在大股東支持下公司未來在TOD項(xiàng)目獲取、深圳城市深耕等方面具備資源優(yōu)勢并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
　　規(guī)模穩(wěn)健，拓展進(jìn)取心提升。22年1-11月公司實(shí)現(xiàn)銷售3774億元，維持行業(yè)前三的規(guī)模水準(zhǔn)。公司土地投資始終量入為出，此前拿地開工較謹(jǐn)慎，隨著資金狀況持續(xù)改善，公司土地投資進(jìn)取心提升，10月拿地強(qiáng)度較前9月提升近20pct至36%，隨著股權(quán)、債權(quán)融資持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)公司后續(xù)拿地力度將進(jìn)一步加大，充分保障規(guī)模穩(wěn)健增長。
　　盈利預(yù)測與投資建議。公司低景氣度下審慎運(yùn)營，政策環(huán)境改善后積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，未來發(fā)展有望迅速回歸快車道。目前公司市值對應(yīng)歸母凈資產(chǎn)PB僅0.9倍，后續(xù)具備較大估值修復(fù)空間，維持A股\H股前期23.80元/股\22.23港元/股合理價(jià)值，維持AH股“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。改善不及預(yù)期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預(yù)期。