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投資要點(diǎn)：
　　3Q22業(yè)績同比+2%、符合預(yù)期，毛利率處于底部區(qū)域。3Q22公司營業(yè)收入3,377億元，同比+24.4%；歸母凈利潤170.5億元，同比+2.2%；扣非歸母凈利潤165.0億元，同比+1.3%；基本每股收益1.47元，同比+2.2%。地產(chǎn)結(jié)算收入2,958億元，同比+24.8%；地產(chǎn)結(jié)算面積2,262萬平，同比+21.7%；地產(chǎn)結(jié)算毛利率為20.7%，同比-3.2pct；扣除稅金及附加后16.5%，同比-2.2pct；毛利率、歸母凈利率分別為19.6%、5.0%，同比分別-2.5pct、-1.1pct；三費(fèi)費(fèi)率為4.9%，同比-1.8pct，其中銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別-0.4pct、-0.5pct和-0.9pct；合聯(lián)營企業(yè)投資收益-1.0億元、同比-103%。22Q3末公司預(yù)收賬款5,365億元，同比-23.1%；并表已售未結(jié)算金額為6,126億元，同比-20.8%，覆蓋21年地產(chǎn)結(jié)算金額1.4倍。
　　 3Q22銷售3,147億元、同比-34%，拿地謹(jǐn)慎、拿地/銷售額比17%。3Q22公司銷售額3,147億元，同比-34.3%；銷售面積1,937萬平，同比-34.3%；銷售均價(jià)1.62萬元/平，同比-0.1%。3Q22公司拿地謹(jǐn)慎，拿地面積486萬平，同比-78%；拿地金額535億元，同比-68%；拿地均價(jià)1.1萬元/平，同比+49%。3Q22公司拿地/銷售面積比25%，拿地/銷售金額比17%，拿地/銷售均價(jià)比68%，源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。3Q22公司新開工1,277萬平，同比-55.0%，占全年開工計(jì)劃66.5%（3Q21為90.1%）；竣工面積2,350萬平，同比+17.9%，占全年竣工計(jì)劃60.3%（3Q21為55.5%）。22年計(jì)劃新開工/竣工面積1,920/3,900萬平，同比分別-41%/+9%。22Q3末，公司未竣工建面1.3億平，權(quán)益比例63%；剔除已售未結(jié)面積后，可售面積覆蓋21年銷售面積2.4倍。
　　物流地產(chǎn)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等多元業(yè)務(wù)快速成長。1）物流地產(chǎn)方面，22Q3萬緯物流收入29.7億元，同比+42.7%；其中高標(biāo)庫收入15.9億元，同比+11.4%；冷鏈園區(qū)收入13.8億元，同比+111.7%。Q3物流新增4個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)GLA29萬平；新開業(yè)3個(gè)高標(biāo)庫和5個(gè)冷鏈園區(qū)，對應(yīng)GLA分別為9.5萬平和15.7萬平。截至22Q3末，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率91%，冷鏈園區(qū)穩(wěn)定期使用率74%。2）租賃住宅方面，22Q3末在管泊寓21.5萬間，已開業(yè)16.9萬間；3Q22收入23.1億元，同比+11.5%；22Q3末出租率95%。3）商業(yè)地產(chǎn)方面，3Q22收入62.5億元，同比+10.6%；其中印力40.4億元，同比+9.2%。22Q3末印力開業(yè)項(xiàng)目出租率為92.7%；公司正在推動(dòng)將7個(gè)地產(chǎn)區(qū)域BG的49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目委托印力管理。因此，3Q22公司IP合計(jì)收入115億元，同比+17.6%。4）物業(yè)管理方面，22Q3萬物云在H股上市，新拓展社區(qū)項(xiàng)目77個(gè)，其中第三方占比77%；商企項(xiàng)目拓展129個(gè)；城服項(xiàng)目拓展14個(gè)。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，行業(yè)供給出清下公司資金優(yōu)勢明顯。22Q3末，公司穩(wěn)居綠檔，剔預(yù)負(fù)債率68.7%；凈負(fù)債率20.1%；現(xiàn)金短債比1.8倍。22Q3末，有息負(fù)債2,943億元，同比+8.9%；22Q3末融資成本4.06%，持續(xù)低位；前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%。公司標(biāo)普、惠譽(yù)評級(jí)BBB+，穆迪Baa1，評級(jí)展望均為穩(wěn)定。22Q3公司分三次發(fā)行3年期綠色中期票據(jù)70億元，票面利率區(qū)間2.90%-3.20%；發(fā)行公司債34億元，其中5年/3.21%、7年/3.70%，行業(yè)供給出清下公司資金優(yōu)勢明顯。截至9/28，公司高管累計(jì)增持股份118萬股，占公司總股本0.0102%，總對價(jià)2,067萬元。
　　投資分析意見：業(yè)績平穩(wěn)，多元成長，維持“買入”評級(jí)。近年來，持續(xù)的供給側(cè)調(diào)控已改變了房地產(chǎn)游戲規(guī)則，行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，考慮到公司穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和運(yùn)營管理方面能力，預(yù)計(jì)公司將在行業(yè)供給出清格局優(yōu)化背景下具有一定發(fā)展優(yōu)勢?？紤]到行業(yè)銷售承壓，我們下調(diào)公司22-24年盈利預(yù)測分別為232/233/236億元（原240/252/258億元），對應(yīng)22/23年P(guān)E分別為6.9/6.8X，維持“買入”評級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，市場銷售去化率不及預(yù)期。