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近期，公司與深圳地鐵集團(tuán)等6家市屬國(guó)企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。深圳常務(wù)副市長(zhǎng)黃敏表示，萬(wàn)科是深圳國(guó)有資本體系的重要一員，市政府支持萬(wàn)科長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。深圳是中國(guó)改革開放的最前沿城市。萬(wàn)科生于斯，長(zhǎng)于斯，和深圳共成長(zhǎng)，與城市共命運(yùn)，并享受深圳城市持續(xù)發(fā)展更新的長(zhǎng)期紅利。公司信用基礎(chǔ)牢固，我們看好公司市場(chǎng)份額的提升。
　　▍根據(jù)萬(wàn)科官方微信公眾號(hào)，近期萬(wàn)科與深圳地鐵集團(tuán)等6家市屬國(guó)企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，以專業(yè)力量助力深圳的城市發(fā)展。深圳市委書記孟凡利、市長(zhǎng)覃偉中見證簽約，深圳常務(wù)副市長(zhǎng)黃敏表示，萬(wàn)科是深圳國(guó)有資本體系的重要一員，也是深圳本土成長(zhǎng)起來(lái)的世界500強(qiáng)企業(yè)，市政府支持萬(wàn)科長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。
　　▍穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和克制的拿地策略是公司信用的根基。前10月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額3,467.7億元，同比下降33.5%，降幅持續(xù)收斂。拿地/銷售金額為18.3%，低于往年水平，拿地克制，投資謹(jǐn)慎。公司長(zhǎng)期保持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，也得到了債權(quán)人普遍認(rèn)可，前三季度新增融資平均成本為3.73%，遠(yuǎn)低于存量融資4.06%的水平。
　　▍公司信用基礎(chǔ)穩(wěn)固，并受益于城市發(fā)展的長(zhǎng)期紅利。對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科生于斯，長(zhǎng)于斯。深圳國(guó)資不僅是萬(wàn)科第一大股東，也是公司最堅(jiān)實(shí)的支持者。從開發(fā)業(yè)務(wù)到城市存量空間的運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，我們相信萬(wàn)科將持續(xù)深耕深圳，為股東創(chuàng)造價(jià)值。
　　▍新業(yè)務(wù)布局為公司長(zhǎng)期發(fā)展助力。公司是房地產(chǎn)行業(yè)中新業(yè)務(wù)布局廣度和深度都領(lǐng)先的企業(yè)，2022年前三季度，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入376.1億元，同比增長(zhǎng)29.5%，保持快速發(fā)展。中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展，新業(yè)務(wù)自身的壯大，是對(duì)公司而言十分有利的內(nèi)外部環(huán)境。萬(wàn)物云的率先分拆上市，已經(jīng)證明了公司新業(yè)務(wù)發(fā)展的潛力。此次公司和深圳國(guó)資進(jìn)一步攜手，有助于新的資源積累，探索全新的業(yè)務(wù)模型。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：局部地區(qū)疫情反復(fù)下房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。公司中長(zhǎng)期盈利能力可能因?yàn)槟玫囟兴嵘?，但短期則可能因?yàn)榍捌谕恋亟Y(jié)算而略有下降。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：我們相信，萬(wàn)科作為深圳改革開放四十多年，所涌現(xiàn)出來(lái)的標(biāo)桿性企業(yè)，早已經(jīng)和深圳這座城市的命運(yùn)，密不可分。萬(wàn)科受益于深圳的發(fā)展，深圳也是萬(wàn)科培育各類能力，并將之推廣向全國(guó)的最好舞臺(tái)。深圳國(guó)資作為萬(wàn)科第一大股東，堅(jiān)定支持萬(wàn)科的發(fā)展，有助于未來(lái)萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)版圖逐步拓展，也有利于公司持續(xù)低資金成本深耕，穩(wěn)步提升市場(chǎng)份額。我們維持公司2022/23/24年EPS預(yù)測(cè)2.10/2.26/2.54元，參考保利發(fā)展、招商蛇口等高信用開發(fā)企業(yè)2022年6-15倍的可比PE估值，我們給予萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)2022年10倍PE，對(duì)應(yīng)21元人民幣（A股）及22.70港元（港股）的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買入”的投資評(píng)級(jí)。