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本報告導讀：
　　相較民企進入擔保融資時代，央國企信用派生暢通。萬科擬授權(quán)新增不超過500億元的直接債務融資，相較上市以來累計發(fā)行的986億元債券融資，將大幅優(yōu)化現(xiàn)金流。
　　投資要點：
　　維持增持評級。考慮到公司直接債務融資授權(quán)將大幅優(yōu)化現(xiàn)金流，且完成以17.7元的均價回購12.9億元，且公司對開發(fā)業(yè)務集中管控，致力于解決操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定等問題，維持2022/2023/2024年EPS分別至2.27/2.74/3.24元，維持目標價26.7元，對應2023年9.7XPE。
　　相較民企進入擔保融資時代，央國企信用派生暢通。萬科擬授權(quán)新增不超過500億元的發(fā)行直接債務融資工具，包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等。而觀民企，可能已經(jīng)進入到無信用時代，融資需要通過擔保才能夠完成（資產(chǎn)擔保或者信用擔保）。
　　500億直接融資規(guī)模，屬于歷史之最。萬科上市以來，間接融資為主要融資工具達到67%，直接融資占比為33%，其中發(fā)債融資占到整個直接融資的85%。自上市以來，萬科已累計發(fā)行986億元的債券融資（不包括可轉(zhuǎn)債），此次擬授權(quán)500億元直接債務融資將大幅優(yōu)化公司的現(xiàn)金流，而且授權(quán)的有效期自股東大會通過本議案授權(quán)之日起36個月。
　　截至Q3，公司有息負債總額中無抵押無質(zhì)押的融資占比為96%。公司有息負債為2943億元，而且78.7%為長期負債。其中銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。
　　風險提示：管理紅利體現(xiàn)較慢，同時原開發(fā)業(yè)務大幅放緩。