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公司公告非公開發(fā)行股票預(yù)案，擬增發(fā)不超過當(dāng)前總股本30%的A股股票，募集資金不超過60億元，且控股股東承諾認(rèn)購不低于實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。公司是地方國資高信用開發(fā)企業(yè)，銷售表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于行業(yè)，全年銷售同比有望回正。公司相對積極的拿地和新開工表現(xiàn)，配合可能的股權(quán)融資，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升公司的市場份額，優(yōu)化盈利能力。
　　▍公司公告非公開發(fā)行股票預(yù)案。12月5日，公司正式公告非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，計(jì)劃向包括華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名投資者非公開發(fā)行股票，發(fā)行股票數(shù)量合計(jì)不超過6.35億股，即公司當(dāng)前總股本的30%，擬募資金額不超過60億元，其中公司控股股東華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購數(shù)量不低于實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%，且認(rèn)購金額不超過30億元。華發(fā)集團(tuán)承諾在發(fā)行完成后18或36個月（取決于華發(fā)集團(tuán)在發(fā)行結(jié)束后持有公司總股本比例）內(nèi)不轉(zhuǎn)讓其本次認(rèn)購的股份。本次非公開發(fā)行采用競價發(fā)行模式，募集金額中15億元用于補(bǔ)充流動資金，其他資金擬投入4個公司開發(fā)項(xiàng)目。
　　▍單月銷售大幅增長，全年銷售有望回正。據(jù)億瀚智庫統(tǒng)計(jì)，公司11月實(shí)現(xiàn)銷售金額和183億元，銷售面積41萬平米，分別同比增長60.4%和下降10.9%，1-11月累計(jì)銷售金額1024億元，累計(jì)銷售面積329萬平米，分別同比下降0.2%和17.1%。依托良好的城市布局和突出的產(chǎn)品開發(fā)能力，公司銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于行業(yè)平均水平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，公司前11月全口徑銷售金額排名提升至第19位，較2021年排名第29位提升明顯。我們預(yù)計(jì)公司全年銷售表現(xiàn)有望同比回正。
　　▍投資開工比行業(yè)更加積極，貨值相對充裕。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-11月公司累計(jì)公開市場獲取土地16宗，總建筑面積131.5萬平米，總對價340.5億元；其中7宗位于上海，對應(yīng)58.8萬平米總建筑面積和252.0億元總對價，其余新增土儲也均位于杭州、成都、武漢等新一線城市及公司開發(fā)業(yè)務(wù)大本營珠海，土儲質(zhì)量顯著提升。1-9月公司新開工266.9萬平米，同比小幅下降5.8%，是行業(yè)中少見的新開工面積保持相對穩(wěn)定的企業(yè)。由于公司在投資和開工方面表現(xiàn)較佳，未來貨值相對充裕，預(yù)計(jì)其銷售相對于行業(yè)的優(yōu)勢將進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　▍補(bǔ)充股本和適度利用杠桿有助于公司進(jìn)入良性循環(huán)。公司背靠珠海最大國有綜合企業(yè)集團(tuán)，憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)紀(jì)律和良好的經(jīng)營能力廣泛受到金融機(jī)構(gòu)的肯定，是A股市場稀缺的國有高信用開發(fā)商。今年以來公司累計(jì)發(fā)行公司債券及中期票據(jù)67.9億元，且11月26日公司公告擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣100億元的中期票據(jù)。如果再融資順利進(jìn)展，我們相信公司有望進(jìn)入良性的發(fā)展循環(huán)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：部分城市房價持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)銷售無法在2023年恢復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍盈利預(yù)測、估值與評級：由于短期再融資推進(jìn)仍有不確定性，我們不考慮再融資對公司股本的攤薄，當(dāng)然也不考慮資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化之后公司新增儲備的高ROE。我們僅從公司當(dāng)前儲備出發(fā)，我們維持公司2022/2023/2024年EPS預(yù)測1.65/1.81/1.82元，參考越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等高信用企業(yè)2022年6-15倍PE估值水平（中信證券研究部預(yù)測），給予公司2022年10倍PE的估值，對應(yīng)16.5元的目標(biāo)價，維持“買入”的投資評級。公司在最近一年新增的優(yōu)質(zhì)儲備，行業(yè)競爭格局的明顯改善，是我們對公司更為樂觀的原因。