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事件
　　公司12月5日晚間發(fā)布公告，擬向包括控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名特定對象非公開發(fā)行不超過63,500萬股（含63,500萬股）A股股票。
　　簡評
　　成為股權(quán)再融資放開后首個(gè)發(fā)布定增預(yù)案的房企。截至目前，已有12家上市房企明確表示擬進(jìn)行股權(quán)再融資，華發(fā)為首家發(fā)布預(yù)案的公司。本次公司擬發(fā)行不超過6.35億股，即不超過發(fā)行前總股本的30%。其中，控股股東華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購數(shù)量不低于本次定增股份數(shù)的28.49%，假設(shè)均滿足觸上限發(fā)行和認(rèn)購，則華發(fā)集團(tuán)仍將保持對公司28.49%的持股比例，珠海華發(fā)集團(tuán)控股股東的地位不變。本次定增擬募資金額60億元，擬用于“保交樓、保民生”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目、紹興金融活力城項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動資金。
　　將增厚資本實(shí)力，改善財(cái)務(wù)水平。假設(shè)募得60億資金（不考慮扣除發(fā)行費(fèi)用），則公司財(cái)務(wù)指標(biāo)將均較第三季度末有所改善：1、現(xiàn)金、歸母凈資產(chǎn)將同時(shí)增加60億元；2、資產(chǎn)負(fù)債率將由73.1%降至72.0%，“三道紅線”指標(biāo)中，現(xiàn)金短債比將由1.55x升至1.78x、凈負(fù)債率由79.0%降至69.4%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率由66.3%降至65.0%。公司財(cái)務(wù)狀況和資本金實(shí)力明顯提升，有助于公司把握新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。
　　銷售表現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先，拿地維持高強(qiáng)度。根據(jù)克而瑞，公司1-11月實(shí)現(xiàn)銷售金額1024億元，同比持平，增速在主流房企中排名第二，表現(xiàn)持續(xù)超越行業(yè)，得益于公司主要布局核心一二線城市的策略。前三季度公司依然逆勢保持高拿地強(qiáng)度，前三季度公司累計(jì)拿地金額占銷售金額比重超54.4%，處于行業(yè)較高水平。其中持續(xù)加碼上海，今年以來上海拿地金額超過260億元，占總拿地金額的65%，為未來銷售打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　維持買入評級和目標(biāo)價(jià)不變。假設(shè)定增在2023年完成，因股本增加，我們調(diào)整公司的盈利預(yù)測，2022-2024年EPS分別為1.67/1.42/1.57元。公司主要聚焦核心城市開發(fā)，銷售具備基本面支撐，我們認(rèn)為暢通的融資優(yōu)勢將持續(xù)轉(zhuǎn)化為公司的可售資源優(yōu)勢，有望助力公司享受本輪行業(yè)出清過程中市占率的提升。維持買入評級和目標(biāo)價(jià)13.36元不變。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　公司的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期、利潤率下滑、房地產(chǎn)行業(yè)政策放松力度不及預(yù)期三個(gè)方面。具體而言：1、結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期。公司當(dāng)前可結(jié)轉(zhuǎn)資源充沛，但項(xiàng)目進(jìn)度不一，且可能受到疫情防控政策的影響，最終體現(xiàn)在報(bào)表端的收入將最終依賴于報(bào)告期內(nèi)的交付狀況，因此存在結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。2、利潤率可能下滑。隨著近年來土地成交價(jià)格抬升，但銷售價(jià)格受市場下行不利影響，行業(yè)普遍存在毛利率壓縮的問題，公司也受其影響，報(bào)表端的利潤率可能持續(xù)承壓。3、房地產(chǎn)行業(yè)政策放松力度可能不及預(yù)期。當(dāng)前政策對房地產(chǎn)市場下行的容忍度在提升，政策放松將緊繃“房住不炒”之弦，因此可能延遲公司的銷售恢復(fù)進(jìn)度。