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今年以來，房貸利率經(jīng)歷了大幅下調(diào)，但地產(chǎn)銷售情況并未得到明顯改善。近期央行降準(zhǔn)后，住房貸款利率有望隨之迎來普降。本文從能力和意愿兩個(gè)維度，深入分析了利率調(diào)降政策的作用空間，探討了居民購房需求受到抑制的真正原因。
　　從全國層面來看，房貸利率下調(diào)的所?？臻g不大，且無法改變居民購房能力和購房意愿持續(xù)偏弱的現(xiàn)狀。購房能力：（1）首付支付能力相對合理：增量視角下，居民平均需要3-7年的時(shí)間積攢首付；存量視角下，居民持有的存款和金融資產(chǎn)基本能夠滿足最低比例（20%-30%）的首付要求。（2）還本付息能力明顯偏弱：調(diào)降房貸利率主要改善的是居民的還本付息能力。今年利率大幅下調(diào)后，居民的月供收入比降至50%的安全線以下，但明顯超過居民舒適區(qū)，而月供儲蓄比仍然在100%的安全線之上，居民還貸能力還是相對較差。購房意愿：（1）收入預(yù)期：就業(yè)和收入情況惡化下，居民的收入預(yù)期趨于悲觀。（2）購房收益：房價(jià)下跌使得居民購房的超額收益率持續(xù)下滑至4.95%。雙重不利因素下，居民的購房意愿受到全面抑制。
　　分不同能級城市來看，結(jié)構(gòu)性分化現(xiàn)象顯著。（1）一線城市：居民平均購房能力嚴(yán)重不足，但是其供需長期偏緊，因此雖然房貸利率政策并不寬松，但是仍然存在部分購房能力較強(qiáng)的居民，使得住房需求能夠得到較快修復(fù)。（2）二三線城市：相比于調(diào)降利率，提升收入和穩(wěn)定房價(jià)可能將對改善購房需求發(fā)揮更加重要的作用。
　　總體來看，今年房貸利率下調(diào)在一定程度上提升了居民的購房能力，但并未給購房需求帶來明顯改善，并且作用效果正在邊際遞減。而提高收入和穩(wěn)定房價(jià)或?qū)⒊蔀槲磥淼禺a(chǎn)銷售回暖的關(guān)鍵因素。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展超預(yù)期，政策力度不及預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期。