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投資要點(diǎn)
　　本周行情：本周（2022.12.05-12.09）恒生物管指數(shù)增幅為17.1%，其中漲幅前三的公司為時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)、旭輝永升服務(wù)，分別增長(zhǎng)96.3%、51.1%和44.6%；截至12月9日YTD漲幅前三的公司為萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和卓越商企服務(wù)，分別增長(zhǎng)19.0%、15.6%和13.9%；恒生物管指數(shù)反彈114.9%，個(gè)股反彈幅度前三的公司分別為時(shí)代鄰里、旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)，分別反彈391%、291%和270%。
　　股東減持導(dǎo)致短期壓力：12月12日，旭輝控股公告擬出售所持旭輝永升服務(wù)全部股權(quán)23.26%，已邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人競(jìng)投；12月10日，碧桂園服務(wù)公告公司控股股東楊惠妍擬以50.55億港元出售2.37億股碧桂園服務(wù)的股份。我們認(rèn)為大股東及地產(chǎn)母公司的減持會(huì)降低民營(yíng)物管板塊的熱度，短期受政策帶動(dòng)的估值修復(fù)將有所放緩，市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心其他民營(yíng)物管的減持，后續(xù)要關(guān)注這些公司的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)達(dá)成情況。
　　中海物業(yè)落地年內(nèi)首單收并購(gòu)：12月9日，中海物業(yè)公告以7610萬(wàn)元從關(guān)聯(lián)方中國(guó)海外發(fā)展手中收購(gòu)廣州利合物業(yè)管理公司100%股權(quán)。根據(jù)公告，廣州利合物業(yè)管理公司2021年除稅后凈利為682萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)2021年P(guān)E為11倍。依托中國(guó)海外發(fā)展收購(gòu)廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)，中海物業(yè)落地年內(nèi)首單收并購(gòu)，我們認(rèn)為央企物管公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健且資源豐富，資產(chǎn)負(fù)債表健康，有望在行業(yè)調(diào)整過(guò)程中不斷提高市場(chǎng)份額。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是合景悠活（+1.92pct）、雅生活服務(wù)（+1.33pct）和融創(chuàng)服務(wù)（+0.83pct）。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過(guò)去看重的是擴(kuò)張、收并購(gòu)的能力、規(guī)模成長(zhǎng)的速度，現(xiàn)在更看重是成長(zhǎng)的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。截至12月9日，港股物管行業(yè)平均估值對(duì)應(yīng)2022/2023年分別為12/11XPE。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期