>> 新華匯富-匯富快訊：香港及中國(guó)市場(chǎng)日?qǐng)?bào)-221216
| 上傳日期： |
2022/12/16 |
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pdf 共7頁 |
來源： |
新華匯富 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
王玨,李錦明,崔喻盛 |
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今日焦點(diǎn):
本港金管局跟隨聯(lián)儲(chǔ)局，將基準(zhǔn)利率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.75%
今日焦點(diǎn):
新世界發(fā)展(17 HK-HK$21.95):槓桿比率高於同業(yè)，受加息影響較大
事件(a)聯(lián)儲(chǔ)局在12月15日將目標(biāo)利率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.25-4.5%，是15年來的最高水平。根據(jù)FOMC的點(diǎn)陣圖，料利率峰值可能升至5.1%，並直到2024年才有機(jī)會(huì)降息。
事件(b)本港金管局跟隨聯(lián)儲(chǔ)局，將基準(zhǔn)利率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至4.75%。
事件(c)本港11月的一手樓銷售為374個(gè)單位，按月下降45%，而首11個(gè)月一手樓銷售量約為10,000套(同比下降約40%)。樓價(jià)方面，年內(nèi)樓價(jià)已跌~15%。
新世界發(fā)展的負(fù)債比率(約43.2%)高於同業(yè)(圖1)。利率上升將為公司的盈利能力帶來負(fù)面影響(預(yù)期利率每上升1%，將增加融資成本約12億港元，22財(cái)年公司經(jīng)調(diào)整盈利為71億港元，22財(cái)年的融資成本為26億港元)。
儘管公司於12月5日宣布回購(gòu)約2.5億美元的擔(dān)保票據(jù)（2030年後到期），較面值折讓18.6%-23.5%。但預(yù)計(jì)只可將負(fù)債比率降低不足1%，正面影響有限。
重點(diǎn)：
23E和24E目標(biāo)出售非核心資產(chǎn)100億港元和150億港元。公司目標(biāo)是於未來2年出售100/150億港元的非核心資產(chǎn)（2022財(cái)年為139億港元）。我們認(rèn)為出售有助於降低負(fù)債率並可更加專注於核心業(yè)務(wù)。
香港和中國(guó)的合同銷售額目標(biāo)於23E可有300億港元，24E可有350-400億港元。公司在香港的物業(yè)發(fā)展土地儲(chǔ)備面積為932萬平方尺，同時(shí)亦有1,637.3萬平方尺的農(nóng)田(約90%於北部都會(huì)區(qū)），在中國(guó)的土儲(chǔ)約為521萬平方米（約65.5%於大灣區(qū)）。短期來看，公司計(jì)劃在23-24財(cái)年期間在中國(guó)深圳/上海/廣州（與國(guó)企內(nèi)房合作）推出三個(gè)項(xiàng)目，而在香港亦可能於啟德推出3個(gè)項(xiàng)目。
儘管中國(guó)推出了一系列支持措施，但新屋銷售依然疲軟（12月首周的銷售同比下降超過30%）。由於（1）Covid措施放寬後感染人數(shù)增加，（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒疲弱，我們對(duì)可實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)並不樂觀。
投資物業(yè)面積具較大增長(zhǎng)空間，有利提高租金收入（約佔(zhàn)整體收入7%）。公司目前擁有17個(gè)K11項(xiàng)目，總建築面積約為136萬平方米。管理層預(yù)計(jì)到FY26E建築面積可達(dá)280萬平方米，租金收入在22-26E期間的複合年增長(zhǎng)率約為30%，我們認(rèn)為中國(guó)（主要在深圳、北京、杭州、上海）的K11項(xiàng)目是一個(gè)增長(zhǎng)引擎（中國(guó)的K11面積可以從~100萬平方米增加到250萬平方米）。
雖然股份目前估值合理（9.7倍23年市盈率，8.8%股息率，0.26倍PB），同時(shí)一旦有(1)中港恢復(fù)全面通關(guān)，(2)放寬房地產(chǎn)控制措施的消息，可能為行業(yè)帶來催化劑。不過，由於公司的負(fù)債率及來自內(nèi)地銷售的貢獻(xiàn)高於同業(yè)（圖2），未來盈利面臨更多不確定性，料公司股價(jià)表現(xiàn)將遜於同業(yè)。（李錦明）
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