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從2014-2016年融資復(fù)盤看2022：是雪中送炭，更是錦上添花
　　11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)宣布全面放開房企再融資，意味著上一輪政策周期（2014-2016年周期）中的政策拼圖都已經(jīng)逐步出現(xiàn)（除棚改貨幣化以外）。再次復(fù)盤14-16年周期中再融資開閘的影響，房企運營層面都隨之出現(xiàn)了積極變化，而我們認為本輪政策在此基礎(chǔ)上，或?qū)⒔o國企更大的助力，既有格局或?qū)⑦M一步深化，央國企的資源整合依然將是最重要的旋律。我們看好針對市場托底和房企紓困政策的持續(xù)演繹，地產(chǎn)板塊有望迎來貝塔機會。
　　2014-2016年融資：規(guī)模突破歷史峰值，助推行業(yè)進入盛世
　　21世紀以來房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)2輪股權(quán)融資窗口，其中14-16年周期規(guī)模創(chuàng)天量。2014-2016年，A股上市房企共再融資3343億元，在所有行業(yè)（Wind行業(yè)）中排名第三。這一輪股權(quán)融資整體有如下特點：1.輻射范圍方面，房企參與度高（參與股權(quán)融資房企占比53%），頭部房企以及民企尤為積極；2.募資用途方面，以項目融資為主，但集團整體上市及重組亦如火如荼；3.民企活躍度最高，多家民企實現(xiàn)多次融資。
　　股權(quán)融資的效用：財務(wù)改善、強化擴張、提振估值
　　從財務(wù)杠桿、擴張力度、股價走勢、估值水平等角度，我們認為政策給房企帶來的經(jīng)營以及財務(wù)報表層面的影響如下：1.整體改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，而民企相較降杠桿更加傾向于擴表，因此杠桿率民進國退；2.提振房企規(guī)模擴張的實力，融資強度意味著擴張速度。進行了股權(quán)融資的房企15-16年銷售額CAGR較其他房企高出20.4pct。拿地強度方面，實現(xiàn)整體上市的公司表現(xiàn)更為突出；3.階段式助推房企價值重估，重組型公司更受青睞。時點方面，發(fā)布預(yù)案前以及預(yù)案獲批后相對板塊有超額收益，重組型房企PB修復(fù)顯著，再融資擴大民企PB優(yōu)勢；4.定增參與價值普遍較高，重組型機會更突出。
　　22年“第三支箭”的差異：當前格局難以逆轉(zhuǎn)，頭部地位繼續(xù)強化
　　參照2014年啟動的周期，本輪“第三支箭”有望復(fù)制當年房企運營層面的積極變化，但與當年仍有區(qū)別。首先，無論從監(jiān)管層亦或房企自身角度，本輪推進的積極性以及速度均更為突出，執(zhí)行力更強；其次，鑒于國民企的估值逆轉(zhuǎn)，民企融資潮可能難以再現(xiàn)，我們認為此次股權(quán)融資將成為國央企以及部分民企進一步強化既有格局的一個里程碑；最后，本輪以資源整合為主線的“第三支箭”脈絡(luò)更為清晰。民企市場份額的讓渡，給予區(qū)域型國企發(fā)展機遇，此次并購重組的放開給了這些房企解決“大集團小公司”問題的機會。
　　關(guān)注央國企整合機遇
　　我們認為此次“第三支箭”將沿著三條邏輯線循循展開：1、央國企并購整合+配套融資；2、未出險房企（尤其是民企）資源整合+再融資；3、出險民企通過股權(quán)再融資引入戰(zhàn)投、改善現(xiàn)金流等，看好針對市場托底和房企紓困政策的持續(xù)演繹。我們認為房地產(chǎn)板塊將迎來貝塔機會，重點推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、金地集團、建發(fā)股份、濱江集團、新城控股、招商蛇口；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展，華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。
　　風(fēng)險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險。