>> 國盛證券-房地產開發(fā)行業(yè)2023W1：新房同比+2.8%，二手房同比+17.0%，央行延續(xù)房貸利率寬松政策-230108
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
大小： |
779KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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央行延續(xù)階段性房貸利率寬松政策，本輪符合的城市數量進一步提升。新年伊始，人民銀行、銀保監(jiān)會決定延續(xù)去年930出臺的階段性放寬房貸利率下限的政策，并建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制：對評估期內新建商品住宅銷售價格同比和環(huán)比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套商貸利率下限。據我們統(tǒng)計，全國70個大中城市中，本輪評估期有38城符合該條件（9月評估期為23城），其中有22城由不符合轉為符合，7城由符合轉為不符合。住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤，是因城施策基調下政策的延伸，將一定程度支持剛需和剛改類住房需求。
本周住建部部長提出支持首套住房需求，繼續(xù)看好需求側的放松。本周住建部部長提出大力支持購買首套住房，首付比、首套利率應降盡降；合理支持購買第二套住房。目前銷售市場低迷主要是信心不足，我們預計后續(xù)會有更多需求端政策出臺，如核心城市進一步放松限購限貸政策，包括調整房屋套數認定、降低二套首付比例等。
行情回顧：本周中信房地產指數累計變動幅度為3.3%，領先大盤0.50個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第11名。本周上漲個股共95支，較上周增長54支，下跌股數為41支。
新房：本周30個城市新房成交面積為291.4萬平方米，環(huán)比下降30.1%，同比提升2.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為84.3萬方，環(huán)比16.3%，同比4.7%；樣本二線城市為169.6萬方，環(huán)比-38.9%，同比11.0%；樣本三線城市為37.6萬方，環(huán)比-43.9%，同比-25.1%。具體看，一線城市中，北京（21.5%）、上海（14.6%）、廣州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。二三線城市中杭州（113.0%）、江門（47.3%）、武漢（43.1%）等總計6城同比均為正，蕪湖（-90.1%）、云浮（-81.2%）、揚州（-61.4%）等總計16城同比為負。
二手房：本周我們跟蹤的13個重點城市二手房成交面積合計80.5萬方，環(huán)比增長13.2%，同比增長17.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為22.0萬方，環(huán)比-31.2%；樣本二線城市為40.0萬方，環(huán)比61.6%；樣本三線城市為18.4萬方，環(huán)比29.1%。年初至今累計二手房成交面積為80.5萬方，同比變動為17.0%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為22.0萬方，同比3.6%；樣本二線城市為40.0萬方，同比19.3%；樣本三線城市為18.4萬方，同比19.3%。
信用債：根據wind統(tǒng)計數據，本周（1.2-1.8）共發(fā)行房企信用債9只，環(huán)比增加4只；發(fā)行規(guī)模共計91.82億元，環(huán)比增加25.32億元，總償還量111.27億元，環(huán)比增加20.63億元，凈融資額為-19.45億元，環(huán)比增加4.69億元。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們認為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持。本輪的產能出清方向明確，大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場。當前PE、PB并未真實反應企業(yè)現(xiàn)狀，只有考慮了潛在增長/萎縮預期后的估值才具備可比價值。若第三波政策側重點是需求側政策，且市場有望在2023年某個時點進入小型復蘇，我們認為地產和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間。維持地產開發(fā)板塊“增持”評級。擇股邏輯：1、受益于需求側復蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應，疫情反復影響超預期。
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