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 22年行業(yè)規(guī)?？s量近3成，基本面復(fù)蘇壓力猶存。22年房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)歷了深度調(diào)整，全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額13.33萬(wàn)億，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%，行業(yè)銷售規(guī)模從21年的18萬(wàn)億下降至13萬(wàn)億。近期，不少城市調(diào)整地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)，釋放購(gòu)房需求；央行、銀保監(jiān)會(huì)業(yè)提出開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。中央和地方層面釋放積極信號(hào)，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期向好，為行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
　　新開(kāi)工、施工面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，“保交樓”趨勢(shì)向好，竣工面積累計(jì)同比降幅收窄。整體來(lái)看，22年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)整體承壓，銷售去化壓力較大，開(kāi)發(fā)商債務(wù)償還壓力猶存，尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高。土地市場(chǎng)上國(guó)央企逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，城投托底拿地但開(kāi)工意愿弱。22年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1億平方米，同比下降53.4%；土地成交價(jià)款9166億元，同比下降48.4%。銷售去化不暢，民營(yíng)房企融資渠道受限，同時(shí)還面臨到期債務(wù)償還壓力，導(dǎo)致投資拿地、開(kāi)工積極性下降。22年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積8.81億平方米，同比下滑39.8%；全國(guó)住宅施工面積63.96億平方米，同比下滑7.3%；保交樓工作持續(xù)推進(jìn)，1月17日，全國(guó)住建工作會(huì)議指出，推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，22年全國(guó)住宅竣工面積6.25億平方米，同比下滑14.3%，預(yù)計(jì)23年保交樓工作進(jìn)一步推進(jìn)，有望帶動(dòng)竣工端持續(xù)修復(fù)。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至10%，房企到位資金持續(xù)走弱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比4月由正轉(zhuǎn)負(fù)后，降幅持續(xù)擴(kuò)大，22年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額13.29萬(wàn)億，同比下降10%。融資端到位資金同比降幅擴(kuò)大，22年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬(wàn)億，同比下滑25.9%；其中，國(guó)內(nèi)貸款17338億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.10%；定金及預(yù)收款49289億元，下降33.3%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。
　　投資建議：第三支箭為A股房地產(chǎn)注入融資活力，加之政策預(yù)期轉(zhuǎn)好，“第一支箭”和“第二支箭”有望進(jìn)一步推進(jìn)?！暗谝恢Ъ焙汀暗诙Ъ睂?duì)于國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民企增益顯著，而“第三支箭”對(duì)于其他民企融資彈性較大，同時(shí)避免了直接加債務(wù)杠桿進(jìn)行再融資和并購(gòu)重組等形式。A股房地產(chǎn)企業(yè)利好，優(yōu)質(zhì)房企新增再融資渠道，出險(xiǎn)房企亦可補(bǔ)充流動(dòng)性應(yīng)對(duì)剛兌并完成保交樓；港股房地產(chǎn)情緒面波及短期行情，境外再融資持續(xù)暢通。建議關(guān)注：中交地產(chǎn)（000736.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、建發(fā)股份（600153.SH）、華發(fā)股份（600325.SH）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)