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由于本次雙周數(shù)據(jù)涉及的春節(jié)周存在部分城市數(shù)據(jù)缺失的情況，新房僅統(tǒng)計23個城市，二手房僅統(tǒng)計11城市，去年基數(shù)也相應(yīng)調(diào)整，保持可比性。
　　核心觀點
　　春節(jié)成交表現(xiàn)：新房同比降14%、二手房同比漲63%；核心一二線城市表現(xiàn)不及三四線城市。1）新房成交：2023年春節(jié)周（2023年1月21日-2023年1月27日）我們跟蹤的23個城市新房成交面積18.2萬平，較2022年春節(jié)周（2022年1月31日-2022年2月6日）下降14.1%，較2021年春節(jié)周（2021年2月11日-2021年2月17日）增長9.9%。其中一、二、三四線城市較2022年春節(jié)周增速分別為-93.2%、-22.7%、166.6%，較2021年春節(jié)周增速分別為-59.3%、-18.4%、37.1%。2）二手房成交：2023年春節(jié)周我們跟蹤的11個城市二手房成交面積8.7萬平，較2022年春節(jié)周增長62.5%，較2021年春節(jié)周增長1.9%。其中一、二、三四線城市較2022年春節(jié)周增速分別為21.2%、57.0%、298.9%，較2021年春節(jié)周增速分別為-23.6%、3.4%、58.6%。
　　從具體城市來看，23個城市中65%的城市23年春節(jié)期間新房成交較22年春節(jié)周同比負(fù)增長，核心一二線城市受返鄉(xiāng)離城影響整體表現(xiàn)不及三四線城市。1）北京：春節(jié)周新房成交較22年春節(jié)周下降29%，較21年春節(jié)周下降51%，受春節(jié)離京返鄉(xiāng)影響，春節(jié)期間成交增速低于1月前兩周。2）上海：由于今年春節(jié)周無新項目開盤，同時今年返鄉(xiāng)情況明顯，而22年春節(jié)周供應(yīng)放量后成交量較大，基數(shù)較高，23年春節(jié)周新房成交較22年春節(jié)周大幅下降98%，較21年春節(jié)周下降69%。3）廣州：春節(jié)期間多個樓盤推出優(yōu)惠活動，但由于今年春節(jié)期間出游及返鄉(xiāng)客戶較多，市場活躍度一般，實際成交面積雖較22年春節(jié)周上漲52%，但較21年春節(jié)周仍有60%的下降。4）成都：春節(jié)期間新開盤或加推項目不多，新房成交較22年春節(jié)周下降60%，一方面，春節(jié)成都人歷來有外出習(xí)慣，“離鄉(xiāng)”潮比“返鄉(xiāng)”潮表現(xiàn)得更明顯；另一方面，成都房貸利率仍處全國高位，購房者對于利率下降仍抱期待，多處于觀望態(tài)度。5）南京：大多購房者觀望情緒較重，23年春節(jié)周新房成交較22年春節(jié)周下降41%。6）武漢：23年春節(jié)周新房成交較22年下降41%，22年12月武漢在房交會及利好政策帶動下，成交量創(chuàng)下22年月度新高，進入23年1月相對疲軟，春節(jié)期間成交也進一步下滑。7）而杭州、溫州、青島疫情放開后，整體市場活躍度優(yōu)于前兩年春節(jié)。
　　第3-4周新房、二手房成交同環(huán)比均下降。第3-4周23城新房成交面積239.8萬平，環(huán)比下降63.2%，同比下降66.8%；一、二、三線城市環(huán)比分別下降71.1%、66.2%、69.2%，同比分別下降67.1%、72.0%、64.4%。11城二手房成交面積86.6萬平方米，環(huán)比下降64.1%，同比下降60.4%；一、二、三線城市環(huán)比分別下降66.9%、65.5%、68.1%，同比分別下降71.3%、56.8%、38.1%。
　　新房庫存面積與去化周期環(huán)比均降低，同比均上升。第3-4周11城新房庫存面積為1.04億平，環(huán)比下降0.6%，同比上升0.8%，去化周期為15.7個月，環(huán)比下降0.8個月，同比上升4.8個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-0.5%、-1.2%、0.0%；去化周期分別為12.3、13.2、15.4個月，環(huán)比分別上升0.8、0.7、0.6個月。
　　土地市場同環(huán)比均量價齊跌，溢價率環(huán)比上升。第2-3周百城土地成交建面4205萬平，環(huán)比下降61.4%，同比下降7.3%；成交土地總價為309億元，環(huán)比下降81.5%，同比下降48.3%；樓面均價為734元/平，環(huán)比下降52.1%，同比下降44.2%；百城成交土地溢價率為2.16%，環(huán)比上升49.8%，同比下降63.7%。
　　投資建議
　　2023年樓市開局依舊承壓，二手房較新房成交相對更好。年前密集利好政策的釋放，并未在春節(jié)樓市起到明顯效果，多數(shù)城市房企的推盤積極性不高，核心一二線城市表現(xiàn)不及三四線城市，三四線城市春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性仍待觀察。我們認(rèn)為樓市“小陽春”或?qū)⒃谛〔糠殖鞘谐霈F(xiàn)，但對于大部分城市而言，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)仍然需要時間。我們預(yù)計全國需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能，但銷售仍有可能波動，其持續(xù)性的回暖仍要等待整體經(jīng)濟修復(fù)后。預(yù)計未來兩個月政策節(jié)奏加快，在觀察落地效果的同時重點關(guān)注基本面恢復(fù)更快的以及受融資政策邊際利好更多的房企。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置業(yè)、金地集團、萬科A、綠地控股、龍湖集團。
　　風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。