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“兩集中”下土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，低溢價(jià)與城投托底成普遍情況。（1）2021年隨著土拍政策的完善，土地市場(chǎng)的成交熱度大幅降溫，適逢地產(chǎn)銷售下行、融資收緊，房企拿地意愿和能力下降。21年22城三批次土地成交金額分別為10552/6441/5940億元，土地成交面積為10794/7208/6314萬平，溢價(jià)率從首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率從首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。（2）2022年住宅銷售低迷、房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度持續(xù)下行，盡管地方政府不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，房企觀望情緒濃、競(jìng)爭(zhēng)搶地意愿弱。22年22城前三批土地成交金額分別為4968/5413/4894億元，土地成交面積分別為3903/4230/3983萬平，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，溢價(jià)率僅達(dá)4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主導(dǎo)。22城2022年第三批次中城投拿地建面占比67%，市場(chǎng)化國(guó)企/央企拿地建面占比14%，民企拿地僅占17%。
　　樓市行情未完全修復(fù)，整體止跌在即，但全面回暖仍需時(shí)間調(diào)整。（1）住宅銷售下滑，房?jī)r(jià)走弱。2022年全年商品房銷售面積11.46億平，銷售金額共11.67萬億，同比下降27%/28%。成交房?jī)r(jià)自21年持續(xù)下跌，直至22年下半年逐漸回升，22年12月成交房?jī)r(jià)10550元/平米，較21年底回升了7%，仍低于“兩集中”之前的水平。（2）市場(chǎng)去化能力下降，庫存出清時(shí)間長(zhǎng)。截至2022年12月底，全國(guó)商品房待售面積56366萬平，同比增長(zhǎng)10.5%，存銷比達(dá)到5.98。
　　土地政策先緊后松，刺激效果不佳。（1）“兩集中”前以零散的常態(tài)化供地為主，地價(jià)高企，“地王”頻出，土地財(cái)政依賴程度高。（2）為維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，中央推出集中出讓制度，21年土拍政策逐漸完善，嚴(yán)控地價(jià)、售價(jià)。2021年第二批土拍22城均設(shè)置了限地價(jià)的要求，并將溢價(jià)率上限統(tǒng)一下調(diào)至15%，其中14城設(shè)置限售價(jià)。第三批競(jìng)拍規(guī)則基本不變，出讓門檻和出讓條件有一定程度的放松，如取消競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)等，流拍率高的城市放松幅度更大。（3）2022年政策繼續(xù)松綁，降資質(zhì)、降地價(jià)、提限價(jià)，政府讓利房企。各地政府在維持“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”基本出讓條件不變的同時(shí)，在競(jìng)拍規(guī)則、開發(fā)資質(zhì)、資金門檻等多維度進(jìn)行松綁，并且優(yōu)化掛牌地塊，提高中心區(qū)域比重。
　　樓市政策先緊后松，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖。（1）銷售端：2021年受“五檔分類”管控的影響，房貸收緊，利率偏高。2022年央行兩次降準(zhǔn)，三次降息（5年期以上LPR利率），全國(guó)首套房貸利率下限降至4.1%，與年初相比累計(jì)降幅超140bp。2022年“限購、限貸、限售、限價(jià)”等政策由嚴(yán)轉(zhuǎn)松，295個(gè)省市共出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策。（2）供應(yīng)端：2022年中央為保交樓推出2000億專項(xiàng)借款和2000億再貸款支持計(jì)劃，并且自下半年起支持房地產(chǎn)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)融資政策陸續(xù)落地，融資環(huán)境有實(shí)質(zhì)性改善。
　　未來展望：（1）土地市場(chǎng)供應(yīng)縮量，平抑地價(jià)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，住宅銷售低迷，房?jī)r(jià)走弱明顯。（2）集中供地模式不會(huì)突然取消，或?qū)⑼ㄟ^增加出讓批次的方式逐步淡出土拍市場(chǎng)。（3）房企短期拿地意愿仍難恢復(fù)，但隨著融資環(huán)境轉(zhuǎn)好、資金壓力減輕，規(guī)?；衿笤?023年可能出手拿地，不再熱衷搶地，而是精選地理區(qū)位，審慎拿地，保持土地利潤(rùn)率。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)回暖速度或不及預(yù)期；政策放松效果不及預(yù)期、政策重新收緊；房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。