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事項(xiàng)：
　　2023年1月收官，百?gòu)?qiáng)房企銷售拿地榜單、30城商品房成交、300城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。
　　國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）1月房地產(chǎn)銷售尚未回暖，主要受春節(jié)假期及供給端發(fā)力不足影響。2）1月土地市場(chǎng)依舊冷淡，一方面核心城市供地工作尚未開展，但歸根到底是房企投資意愿不足。3）需求端政策有望發(fā)力，多城限貸、限購(gòu)放松空間還很寬裕，4）投資建議：高層對(duì)房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，后續(xù)需求端政策跟進(jìn)力度無(wú)須擔(dān)憂，靜待居民和房企信心重筑。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、招商積余。5）風(fēng)險(xiǎn)提示：①后續(xù)政策落地不及預(yù)期；②疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
　　評(píng)論：
　　1月房地產(chǎn)銷售尚未回暖，主要受春節(jié)假期提前及供給端發(fā)力不足影響
　　根據(jù)克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單，2023年1月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額3994億元，同比-31.7%，較2022年全年的-42.3%收窄10.5個(gè)百分點(diǎn)，但較2022年12月的-31.0%擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。從絕對(duì)額看，1月百?gòu)?qiáng)房企銷售額已降至6年來(lái)最低水平。從房企維度看，去年拿地強(qiáng)度較高的房企的銷售同比表現(xiàn)相對(duì)較好。
　　1月銷售并無(wú)明顯回暖跡象，主要因?yàn)椋孩?023年春節(jié)時(shí)間較早，回顧2021年、2022年春節(jié)所在的2月也是當(dāng)年銷售低谷。②各地樓盤以順銷為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠。我們相信，隨著疫情影響減弱、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)常態(tài)、需求激活政策出臺(tái)，購(gòu)房者的信心也會(huì)逐步重筑。
　　 1月土地市場(chǎng)依舊冷淡，一方面核心城市供地工作尚未開展，但歸根到底是房企投資意愿不足
　　根據(jù)克而瑞拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，2023年1月，城投企業(yè)拿地金額占50%，規(guī)模相對(duì)較小的本土民企占31%，而銷售百?gòu)?qiáng)榜單上的房企在1月基本未發(fā)力，主要由于頭部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未開展。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1月，300城住宅用地成交面積為1312萬(wàn)㎡，同比-55%，較2022全年-31%擴(kuò)大25個(gè)百分點(diǎn)，較2022年12月的-9%擴(kuò)大46個(gè)百分點(diǎn)；300城住宅用地的成交溢價(jià)率為3.88%，自2021年下半年以來(lái)一直保持低位。
　　土地市場(chǎng)熱度較低，歸根到底還是房企的投資意愿不足：①銷售回款是房企最主要的資金來(lái)源，銷售不振使得房企現(xiàn)金流壓力較大；②銷售預(yù)期弱，房企新開工及推盤意愿不強(qiáng)，土儲(chǔ)消耗也慢。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.1%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資卻下降了10%，已成為實(shí)質(zhì)性拖累項(xiàng)；房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降了39%和15%，且絕對(duì)值均已經(jīng)創(chuàng)下近十年新低，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游均造成了較大負(fù)面影響。
　　需求端政策有望發(fā)力，多城限貸、限購(gòu)放松空間還很寬裕
　　自2022年11月以來(lái)，包括第二三支箭、“金融16條”、《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》等房企融資端政策幾乎應(yīng)出盡出，但只能暫時(shí)緩解房企資金緊張的局面，要想徹底破解困境，關(guān)鍵還看銷售提振，而目前多城需求端限貸、限購(gòu)政策放松空間還很寬裕。
　　限貸政策端，首付比例、貸款利率都有調(diào)節(jié)的空間。隨著1月首套房貸利率下限放寬政策常態(tài)化、且設(shè)立了相對(duì)寬松的退出機(jī)制后，以統(tǒng)計(jì)局70城口徑，2023年Q1適用政策的城市總數(shù)為45個(gè)，較2022年Q4適用城市數(shù)量23個(gè)幾乎翻倍。限貸政策的放松，能減輕更多居民購(gòu)房貸款壓力，有利于釋放需求。
　　限購(gòu)政策端，邊際優(yōu)化的空間更大。目前70城中，有35個(gè)城市針對(duì)不同人群、區(qū)域、面積段實(shí)施限購(gòu)。而從高層“以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求”的表態(tài)出發(fā)，這些限購(gòu)約束均有放松的可能。
　　投資建議：
　　2023伊始，銷售、土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但高層對(duì)房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，行業(yè)迎來(lái)政策面、輿論面持續(xù)友好的階段，后續(xù)需求端政策跟進(jìn)力度無(wú)須擔(dān)憂，靜待居民和房企信心重筑。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　1、后續(xù)政策落地不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。