>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2022年業(yè)績前瞻：地產(chǎn)板塊業(yè)績慘淡，房企結(jié)構(gòu)分化加劇-230208
| 上傳日期： |
2023/2/9 |
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| 658KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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預(yù)計22年全年房企業(yè)績大幅下行，慘淡中房企結(jié)構(gòu)分化加劇?；久娣矫?，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，但考慮到供需兩端政策放松不斷推出，我們認(rèn)為后續(xù)銷售基本面將逐步修復(fù)，但同時考慮到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢。展望22年板塊業(yè)績，根據(jù)目前已出業(yè)績預(yù)告公司情況，判斷22年行業(yè)整體業(yè)績?nèi)燥@慘淡，比如陽光城、中南、藍(lán)光繼續(xù)虧損，金科、華僑城A年度業(yè)績首次虧損，招蛇（同比-63%~-56%）、新城（同比-95%~-70%）、陸家嘴（同比-78%~-70%）、保利（同比-33%）、華發(fā)（同比-20%）等。我們認(rèn)為，綜合考慮到：1）房企資金緊張及近期疫情反復(fù)影響竣工結(jié)算進度；2）年初以來降價促銷當(dāng)期現(xiàn)房結(jié)算影響利潤率水平，同時存貨減值壓力較大等因素也會對業(yè)績產(chǎn)生負(fù)面拖累；3）房企結(jié)算業(yè)績基數(shù)普遍較高；4）預(yù)計房企毛利率已處低位。后續(xù)再下行空間已有限，我們預(yù)計22年全年房地產(chǎn)板塊業(yè)績整體仍將承壓，但企業(yè)之間業(yè)績分化也將進一步加劇。
22年行業(yè)基本面呈底部弱復(fù)蘇，后續(xù)供需兩端政策均需更強發(fā)力。2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面開始呈底部回升態(tài)勢，后續(xù)仍需政策持續(xù)催化。1）銷售方面：22年50強房企銷售金額同比-40%，其中10-12月單月同比分別為-34%/-33%/-30%，同比降幅持續(xù)收窄；我們認(rèn)為一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振。2）拿地方面：22年300城住宅類土地成交面積累計同比-32%，其中10-12月單月同比分別為+19%/-10%/-10%，23年1月同比-55%；3）開工方面：22年房地產(chǎn)開工面積-39%。我們認(rèn)為行業(yè)銷售已然見底；受限于行業(yè)銷售和融資修復(fù)晚于預(yù)期、以及出險房企數(shù)量已超52家，這將限制后續(xù)房企的補庫存能力，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也會慢于以往周期。整體而言，弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長的政策友好期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。
根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計主流公司2022年度歸母凈利潤情況如下：
1）增速在+10%以上的公司：新大正、招商積余、濱江集團；
2）增速在-5%~+10%的公司：萬科A、建發(fā)股份；
3）增速在-5%~-25%的公司：華發(fā)股份、金地集團；
4）增速在-25%~-40%的公司：保利發(fā)展；
5）增速在-40%以下的公司：新城控股、招商蛇口。
投資分析意見：地產(chǎn)板塊業(yè)績慘淡，房企結(jié)構(gòu)分化加劇，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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