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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　近期二手房市場(chǎng)有所回暖，有2022年6月的樂(lè)觀情緒，同時(shí)，天量?jī)?chǔ)蓄和存量房貸提前償還也如火如荼，巨大的基本面分歧之下，又有著對(duì)需求回暖極強(qiáng)的一致預(yù)期。
　　摘要：
　　近期一二線城市二手房市場(chǎng)有所回暖，無(wú)論是掛牌量、帶看量還是成交量均有較大起色，可以類比2022年6月份市場(chǎng)行情，而彼時(shí)，部分房企也在渲染樂(lè)觀情緒，當(dāng)前也亦然。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后，單看走訪和媒體報(bào)道的二手房市場(chǎng)來(lái)看，高能級(jí)城市均有一定程度回暖。2022年10月開(kāi)始政策放松不斷、12月疫情影響的滯后需求、疊加春節(jié)較早的擾動(dòng)，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的回暖，基本可以類比2022年6月份，彼時(shí)，也是經(jīng)歷了3月政策不斷、4月開(kāi)始疫情影響之后，6月份的數(shù)據(jù)復(fù)蘇，同時(shí)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的部分房企也在渲染樓市改善的判斷。然而，在7月份的停工停貸事件之后，樓市再次下行，并沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)的改善。
　　1月社融和信貸增速，仍然低于M2增速，且M2增速高達(dá)12.6%，自2022年以來(lái)的倒掛的現(xiàn)象并沒(méi)有改變，信用斷層依然存在，在居民端也體現(xiàn)為儲(chǔ)蓄力度高位、提前還貸。歷史上的第三次存款和貸款增速倒掛，至今仍然沒(méi)有擺脫困境，且存款增速仍然在加快，并沒(méi)有明顯的減速跡象，這種背景下，由貸款所主導(dǎo)的資產(chǎn)價(jià)格最終會(huì)通過(guò)通脹的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。在貨幣選擇信用擴(kuò)張的途徑上，歷史上均來(lái)自于房地產(chǎn)，并體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上行。但我們認(rèn)為，當(dāng)前存款的加速和提前還貸，并非同一件事情的兩面，存款增加是因?yàn)閷?duì)消費(fèi)的意愿不足，而提前還貸增加，是因?yàn)榇媪抠J款利率過(guò)高，若大幅度降低LPR5Y，則提前還貸的現(xiàn)象會(huì)自然消退。
　　當(dāng)前基本面存在巨大的分歧，樓市上體現(xiàn)為二手房回暖、新房繼續(xù)下探，信用端體現(xiàn)為居民不斷增加儲(chǔ)蓄、但提前還款仍在高峰；然而對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷則過(guò)于一致，表現(xiàn)為將在2023年下半年出現(xiàn)復(fù)蘇，只在幅度上有所分歧，也即當(dāng)前進(jìn)入到預(yù)期的驗(yàn)證期。上一次基本面的分歧也出現(xiàn)在2022年6月，市場(chǎng)一致預(yù)期的由二手房帶動(dòng)新房、一二線城市帶動(dòng)三四線，在實(shí)際結(jié)果上并沒(méi)有兌現(xiàn)，反而出現(xiàn)了基本面的巨大分歧，即二手房回暖的同時(shí)、停貸的現(xiàn)象增加。當(dāng)前，我們認(rèn)為是類似情況的再次出現(xiàn)，每當(dāng)預(yù)期過(guò)于一致時(shí)，則需要一次基本面的一致來(lái)驗(yàn)證，目前基本面的分歧已經(jīng)很大，預(yù)計(jì)將在接下來(lái)的一個(gè)月，逐步去驗(yàn)證。
　　因?yàn)橐恢骂A(yù)期是向好的，因此驗(yàn)證也應(yīng)該是希望得到向好的結(jié)果，在這個(gè)過(guò)程中，反轉(zhuǎn)型公司、成長(zhǎng)性公司表現(xiàn)會(huì)更好。行業(yè)集中度提升的邏輯，演繹時(shí)點(diǎn)往往在市場(chǎng)缺乏爆發(fā)點(diǎn)的時(shí)候，用宏觀語(yǔ)言描述，則更加類似于類滯脹環(huán)境中，全年來(lái)看，由于M2增速較高，通脹壓力并不低，因此，預(yù)計(jì)會(huì)先演繹經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的邏輯中，整體呈現(xiàn)出先追求反轉(zhuǎn)和高增長(zhǎng)、后追求抗通脹的邏輯。我們推薦龍頭企業(yè)中反轉(zhuǎn)的招商蛇口和成長(zhǎng)性的公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，同時(shí)推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。