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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)有所上漲，港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊下跌。本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+1.1%，在各板塊中位列第8；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.6%，在各板塊中位列第9。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-6%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-3.5%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-0.9%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-2.4%和-5.1%。
　　本周土拍受北京杭州等熱點(diǎn)城市拉動(dòng)，同環(huán)比大幅上升。本周全國(guó)300城宅地成交建面512萬(wàn)㎡，單周環(huán)比85%，單周同比86%，平均溢價(jià)率6%。2023年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面5607萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-8%；年初至今，越秀地產(chǎn)、京東集團(tuán)、廣州市潤(rùn)川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中天美好、佛山市東建集團(tuán)有限公司的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房表現(xiàn)較上周轉(zhuǎn)好，但尚未恢復(fù)至節(jié)前水平。本周35個(gè)城市商品房成交合計(jì)310萬(wàn)平米，周環(huán)比+17%，周同比+64%。其中，一線城市周環(huán)比+48%，周同比+119%；二線城市周環(huán)比+10%，周同比+86%；三四線城市周環(huán)比+11%，周同比-40%。
　　本周二手房成交熱度延續(xù)，恢復(fù)水平較新房更高。本周（1.28-2.3）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)152萬(wàn)平米，周環(huán)比+9%，周同比+195%。其中，一線城市周環(huán)比+7%，周同比+169%；二線城市周環(huán)比+8%，周同比+192%；三四線城市周環(huán)比+28%，周同比+597%。
　　北京及杭州土地市場(chǎng)熱度較高，鄭州土地市場(chǎng)持續(xù)冷淡。2月7日北京市2022年第五批次、杭州市2022年第五批次、鄭州市2023年第一批次集中供地陸續(xù)收官。從成交溢價(jià)率看，北京和杭州本次土拍的溢價(jià)率分別為7.8%和10.9%，較2022年回溫明顯，并且北京6宗地塊中3宗觸頂，杭州5宗地塊中3宗觸頂，開(kāi)年首次土拍表現(xiàn)火熱。鄭州本次土拍仍以低價(jià)成交，維持自2022年二批次以來(lái)所有土地均為底價(jià)成交的趨勢(shì)。從地方國(guó)資拿地金額占比看，北京和杭州本次土拍地方國(guó)資拿地金額占比僅為8%和13%，而鄭州本次土拍地方國(guó)資拿地金額占比66%，仍處于2022年以來(lái)的高位?？傮w來(lái)看，北京及杭州的土地市場(chǎng)已有所回溫，而鄭州市場(chǎng)維持冷淡，我們認(rèn)為這主要以為北京、杭州的銷(xiāo)售市場(chǎng)較好，新房去化率高，房企拿地積極性充足，而鄭州保交樓壓力大，銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度不及北京、杭州。
　　居民中長(zhǎng)期貸款新增值持續(xù)低迷。2月10日，央行發(fā)布《2023年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，其中2023年1月居民中長(zhǎng)期貸款新增2231億元，同比少增5193億元（同比-70%），是自2021年11月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月同比少增。我們認(rèn)為這主要因?yàn)椋孩俚禺a(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷，30個(gè)大中城市1月商品房成交面積同比下滑40%；②房貸利率大幅下降，居民傾向于提前還貸；③春節(jié)休假因素及疫情因素。
　　投資建議
　　當(dāng)前供給側(cè)政策對(duì)民營(yíng)房企有直接促進(jìn)作用，銷(xiāo)售市場(chǎng)小幅回暖也有利于民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力，當(dāng)前估值偏低的房企修復(fù)空間較大，如中駿集團(tuán)等；去年在高能級(jí)城市拿地充足的房企預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售表現(xiàn)亮眼，如建發(fā)國(guó)際、中國(guó)海外發(fā)展等。此外，物業(yè)板塊受益于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇和保交樓推進(jìn)，修復(fù)彈性或更大，推薦濱江服務(wù)、建業(yè)新生活等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約