>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2023W6：新房銷售面積環(huán)比+21%小幅回暖，全國多地提現(xiàn)房銷售試點-230212
| 上傳日期： |
2023/2/13 |
大小： |
759KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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全國多地提出現(xiàn)房銷售試點。1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議指出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。近期全國多地提出現(xiàn)房銷售試點，包括山東、安徽、四川、河南四省。我們認為在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂、逐漸進入存量時代，不排除部分地區(qū)未來走向現(xiàn)房銷售。但現(xiàn)房銷售不能一蹴而就，一是目前銷售市場持續(xù)低迷、房企資金面尚未得到根本性好轉(zhuǎn)。二是預(yù)售制度對應(yīng)的房企高周轉(zhuǎn)和土地財政是相輔相成的，目前推進相關(guān)試點的條件尚不具備。所以我們認為目前僅個別城市地塊具備試點條件，大規(guī)模鋪開為時尚早。
北京、杭州新年第一波土拍結(jié)果出爐（2022第五批次），優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。北京6宗地3宗觸頂成交，3宗底價成交，總成交132.1億元。北京本輪共吸引了20家房企及聯(lián)合體報名參與，越秀獲取2宗，合計成交59.1億元。杭州5宗地3宗觸頂成交，1宗溢價成交，1宗底價成交，總成交89.6億元。其中牛田單元R21-08地塊共有37家單位參與搖號，牛田單元R21-09地塊共有33家單位參與搖號。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為1.2%，領(lǐng)先大盤2.01個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第7名。本周上漲個股共87支，較上周減少10支，下跌股數(shù)為42支。
新房：本周30個城市新房成交面積為257.9萬平方米，環(huán)比提升21.1%，同比提升44.2%（因2022W6春節(jié)假期影響，下同），其中樣本一線城市的新房成交面積為60.5萬方，環(huán)比53.4%，同比69.4%；樣本二線城市為146.9萬方，環(huán)比18.9%，同比40.8%；樣本三線城市為50.5萬方，環(huán)比1.2%，同比30.0%。從今年累計6周新房成交面積同比看，樣本30城共計1349.4萬方，同比-15.4%；一線城市為319.4萬方，同比-15.1%；二線城市為742.3萬方，同比-19.5%；三線城市為287.8萬方，同比-3.0%。
二手房：本周我們跟蹤的13個重點城市二手房成交面積合計96.1萬方，環(huán)比增長2.7%，同比增長123.4%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為31.6萬方，環(huán)比1.6%；樣本二線城市為44.0萬方，環(huán)比9.8%；樣本三線城市為20.5萬方，環(huán)比-8.5%。年初至今累計二手房成交面積為461.0萬方，同比變動為16.6%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為137.9萬方，同比-0.8%；樣本二線城市為218.2萬方，同比19.8%；樣本三線城市為104.8萬方，同比19.8%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（2.6-2.12）共發(fā)行房企信用債10只，環(huán)比增加6只；發(fā)行規(guī)模共計64.00億元，環(huán)比增加15億元，總償還量87.77億元，環(huán)比減少22.83億元，凈融資額為-23.77億元，環(huán)比增加37.83億元。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們認為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持。本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場。若第三波政策側(cè)重點是需求側(cè)政策，且市場有望在2023年某個時點進入小型復蘇，我們認為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間，地產(chǎn)的倉位會比個股本身更重要。擇股的主要邏輯方向?qū)?cè)重于需求側(cè)政策利好的基本面股票，主要包含以下幾個方向：1、受益于需求側(cè)復蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復蘇及防疫放松的標的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復影響超預(yù)期。
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