久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

城市宏觀：西安是陜西省省會(huì)，是國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位，文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。作為國(guó)家中心城市和“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)城市，下轄11個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣。21年末西安市常住人口1316萬(wàn)人，占陜西省總?cè)丝诒戎?3%，位列第一，17-20年常住人口逐年攀升，21年呈現(xiàn)小幅人口凈流出的情況；全年地區(qū)生產(chǎn)總值為11487億元，同比增長(zhǎng)4.4%。2021年末西安市人口城鎮(zhèn)化率79.5%。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)：1）新房成交：從商品房成交數(shù)量來(lái)看，西安市22全年成交10.4萬(wàn)套，同比下降30.1%；從成交面積來(lái)看，全年成交1021.5萬(wàn)平，同比下降22.8%。西安市22年底商品房庫(kù)存量為3693萬(wàn)平，去化周期升至29.96個(gè)月，較21年年底的18.2個(gè)月進(jìn)一步上升。開(kāi)盤(pán)去化率約50%。2）房?jī)r(jià)：22年12月新房環(huán)比微漲0.1%，扭轉(zhuǎn)了9-11月連續(xù)三個(gè)月的環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，與開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高有關(guān)；但12月二手房環(huán)比仍降0.3%。22年12月新房、二手房均價(jià)分別為15996元/平、14563元/平。3）購(gòu)房客：西安市商品房成交市場(chǎng)中，外省購(gòu)房客占比23%，主要來(lái)自陜西臨近省份甘肅、河南、山西等地。最大客群來(lái)源主要為省內(nèi)其他城市購(gòu)房客戶，占比42%，以渭南、咸陽(yáng)、榆林等地。西安本市客群占比35%。分年齡段看，主力客群仍為30-40歲及20-30歲，占比分別為38.7%、32.6%；以改善型需求為主，成交面積段集中在120-144平，占比39.1%。4）開(kāi)發(fā)商：目前入駐的開(kāi)發(fā)商主要以外來(lái)房企為主，外來(lái)房企有綠城、萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、華潤(rùn)、招蛇、新希望、保利、金地等，本地房企主要為紫薇和天地源。22年銷(xiāo)售額超過(guò)百億的房企有：綠城、碧桂園，分別為153、118億元。
　　政策：2022年西安政策最為明顯的變化在于限購(gòu)和限貸政策。限購(gòu)：22年11月開(kāi)始，從市外遷入本市戶籍的居民二手房的購(gòu)買(mǎi)取消了落戶后滿一年和連續(xù)繳納12個(gè)月社保的限制。限貸：22年3月為主流銀行首套房貸利率4.75-5.87%，二套5.9%-6.15%，11月后商業(yè)貸款首套為4.1-4.3%，二套在5%左右，貸款利率明顯降低。
　　土地市場(chǎng)：1）土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲。22年西安市土地成交1632宗，同比下降15.5%，成交建面8537萬(wàn)平，同比下降25.7%；成交總價(jià)1178.5億元，同比下降9.9%；樓面均價(jià)1380元/平，同比上升21.2%。2）土拍熱度明顯下降。22年溢價(jià)率0.9%，較21年下降6.3pct；流拍率30.91%，較21年上升4.44pct，土拍市場(chǎng)進(jìn)一步遇冷。
　　項(xiàng)目調(diào)研：我們?nèi)∥靼参磥?lái)重點(diǎn)發(fā)展地段的兩個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)中海云錦、紫薇云峰里作為調(diào)研對(duì)象，分別位于西安市灞橋區(qū)與高新區(qū)。1）中海云錦：位于韓森東路與紡西街交匯處西南角，均價(jià)22989元/平。最新于2022年9月17日開(kāi)盤(pán)的3號(hào)樓已基本售罄，去化率接近100%。本樓盤(pán)去化率較高的主要因素有：精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售，不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)；浐灞區(qū)生態(tài)環(huán)境較好，交通便利；當(dāng)前地產(chǎn)行情動(dòng)蕩，購(gòu)房客相對(duì)信賴(lài)穩(wěn)定的央企地產(chǎn)。2）紫薇云峰里：位于高新區(qū)規(guī)劃二十八路與經(jīng)二十二路交匯處西北角，均價(jià)為24063元/平。2022年8月9日首次開(kāi)盤(pán)后一周去化率僅18%。影響本樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售疲軟因素有：地段位于西安市高新三期，許多項(xiàng)目仍停留在規(guī)劃階段；樓盤(pán)本身亮點(diǎn)較少，宣傳集中在周邊配套設(shè)施和地區(qū)發(fā)展?jié)摿ι?；價(jià)格較高，銷(xiāo)售均價(jià)為24063元/平，而高新區(qū)2023年1月新房均價(jià)為22621元/平。投資屬性強(qiáng)于居住屬性，受行情影響市場(chǎng)整體呈觀望態(tài)度。