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核心觀點：多地開展現(xiàn)房銷售試點，民企拿地邊際改善
　　2月房地產(chǎn)因城施策寬松演化持續(xù)，山東多城降低首套首付比例，限購放松及首套房貸利率降低政策繼續(xù)推進。同時繼河南、安徽、山東等地提出開展現(xiàn)房銷售試點后政策后，經(jīng)濟日報發(fā)聲稱現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟叄F(xiàn)有住房預(yù)售制度或?qū)⒚媾R改革，將對房企資金鋪排造成較大影響。在杭州和鄭州集中土拍下，新城控股和建業(yè)地產(chǎn)分別斬獲一宗地塊，預(yù)示著在融資回暖的預(yù)期下，民營房企拿地邊際改善，我們預(yù)計后續(xù)優(yōu)質(zhì)民企投資拿地也將陸續(xù)修復(fù)。我們認為當(dāng)前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對明確，銷售基本面仍在觸底，在疫情政策全面調(diào)整的背景下市場信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機會，維持行業(yè)“看好”評級。
　　政策端：人民幣貸款同比多增，多地降低首套首付比例
　　中央層面：央行公布1月份人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，其中住戶貸款增加2572億元。經(jīng)濟日報提出實行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟?，可以找準時機，因城施策，逐步推廣。
　　地方層面：山東威海、臨沂、東營：首套首付由30%降低為20%，提高公積金貸款額度。河南將以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。武漢官宣限購區(qū)家庭可新增一個購房資格，無錫首套房貸利率最低降至3.8%。
　　市場端：商品住宅成交同比增長，三城完成集中土拍
　　銷售端：2023年第6周，全國64城商品住宅成交面積315萬平米，同比增加7%，環(huán)比增加9%；從累計數(shù)值看，年初至今64城成交面積達1617萬平米，累計同比下降26%。全國23城二手房成交面積為146萬平米，同比增速111%，前值3756%；年初至今累計成交面積645萬平米，同比增速15%，前值2%。
　　投資端：2023年第6周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積1312萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積2168萬平方米，成交溢價率為2.3%。北京2022年第五批出讓6宗地塊，3宗價格觸頂，成交總金額約132億元，越秀地產(chǎn)以總價59.11億元在競得兩宗地塊。杭州2022年五批次5宗地塊，3宗觸頂搖號，成交總金額89.57億元，新城控股搖號競得臨平區(qū)地塊。鄭州2023年一批次土拍11宗住宅用地出讓，主城地塊中有1宗流拍，1宗本土房企建業(yè)地產(chǎn)底價摘得，其余8宗均由城投底價成交，成交總金額52億元。
　　融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行同比增加
　　2023年第6周，信用債發(fā)行34.5億元，環(huán)比減少30%，平均加權(quán)利率3.12%，環(huán)比減少123BPs；海外債無新增發(fā)行。
　　風(fēng)險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險進一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。